공시지가가 오른 지역이라도 세부담이 크게 늘어나지는 않을 전망이다. 특히 재산세와 종합부동산세 증가폭이 직전년도 대비 50% 이내로 제한되기 때문에 세금폭탄 우려는 없을 것으로 예측된다. 또 임대료 상승이 우려되는 상가와 사무실 등 별도합산 토지는 1인 기준 보유한 공시지가 합계가 80억원을 초과할 경우에만 종합부동산세를 납부하면 된다.

12일 국토교통부가 밝힌 보유세 및 건강보험료 변화에 따르면 서울 용산구 이태원 한 상업용 토지의 공시지가가 8.3% 올랐지만, 토지소유자가 낼 보유세는 10.5%, 건강보험료는 0% 오를 것으로 예상된다. 연 종합소득 2887만원 기준이다. 종로구 화동에 있는 상업용 토지(99.2㎡)도 공시지가가 11% 올랐는데 보유세는 12.5% 오를 것으로 보인다. 종합소득 연 6899만원에 승용차 2400㏄ 보유 기준으로 계산하면 건강보험료는 8000원(1.5%) 증액된다.

부동산만을 계산한 보유세와 달리 건강보험료는 소득 재산 자동차를 합해 요율을 정하기 때문에 공시지가 인상이 건보료에 직접적으로 미치는 영향은 적은 것으로 나타났다. 이번 공시지가 인상은 중심상업지나 대형 상업·업무용 건물 등 고가토지(전체의 0.4%)를 중심으로 이뤄졌기 때문에 나머지 토지는 보유세 인상폭이 크지 않은 것으로 예측된다.

특히 영세 자영업자에게 부담이 되지 않도록 전통시장 내 표준지 등은 상대적으로 소폭 인상했다. 정부는 공시지가 인상으로 인한 세부담과 건보료, 기초연금 등에 미치는 영향에 대해 개선방안을 마련할 계획이다. 지난해 11월 관계부처 태스크포스(TF)를 구성해 공시가격 상승이 건보료와 기초연금 등에 미치는 영향을 분석하고 있다.

◆실거래가에 점차 근접 = 올해 표준지 공시지가는 예년에 비해 큰 폭의 상승세를 보였다. 그동안 저평가 됐던 고가토지 중심으로 형평성을 맞추려고 했다는 게 국토부 설명이다. 이에 따라 공시지가 현실화율도 높아졌다.

국토교통부는 12일 “최근 가격이 급등했거나 상대적으로 시세와 격차가 컸던 토지를 중심으로 공시지가를 올렸다”고 밝혔다.

추정시세 (㎡당) 2000만원 이상의 고가토지 변동률은 20.5%에 달한다. 예컨대, 서울 강남구 삼성동에 있는 한 건물(추정시세 8700만원)은 상승률이 32.4%에 달한다. 공시지가가 지난해 4600만원에서 올해는 6090만원으로 껑충 뛰었다.

서울 종로구 서린동에 있는 한 건물(추정시세 7500만원)도 공시지가가가 4074만원에서 5250만원으로 28.9% 올랐다.

그러나 이같은 고가토지는 전체 표준지의 0.4%에 불과하다고 국토부는 설명했다.

나머지 일반토지(전체의 99.6%) 변동률은 평균 7.29%다.

일반토지는 상대적으로 고가 토지에 비해 현실화율이 높아 시세상승률 수준을 토대로 소폭 인상한 것이다.

표준지 공시지가 많이 오름에 따라 올해 공시지가 현실화율이 높아졌다. 지난해 62.6%에서 2.2%p 상승한 64.8%로 집계됐다. 국토부에 따르면, 지난해 공시가 현시화율은 표준주택 51.8%, 토지 62.6%, 공동주택 68.1%였다. 표준지 공시지가 현실화율이 지난해 아파트와 3.3%p 차이에 불과하다.

그간 실거래가가 급등했는데도 공시지가에 그 상승률이 충분히 반영되지 않는다는 지적이 많았다.

최근 경실련은 2018년 서울시내에서 거래된 실거래가 1000억원 이상 대형 빌딩들의 공시지가를 분석한 결과, 27% 수준에 불과했다고 지적했다.

경실련은 “빌딩 상가 토지 등 시세를 반영하지 못하는 부동산의 과세 정상화를 위해 2배 이상 공시지가를 높여야 한다”고 주장했다.

이들은 특히, 공시지가의 시세반영률이 초기보다 떨어졌다고 비판했다. 2005년 공시가격 도입초기 시세의 60% 수준이었던 시세반영률이 지난해 강남아파트 단지의 경우 36%까지 낮아졌다고 지적했다.

한정희 국토교통부 부동산평가과장은 “상대적으로 저평가됐던 일부 고가토지를 중심으로 형평성을 높이는데 주력했다”며 “대부분의 일반토지는 점진적으로 현실화할 방침”이라고 말했다.

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