중국 정부의 끊임없는 규제로 중국 부동산 시장이 '양적 변화'에서 '질적 변화'로 변곡점을 맞이했다는 분석이 제기됐다. 16일 중국 21세기경제보도는 수요와 공급 양쪽의 지속적인 규제로 인해 급격한 성장 이후 조정 기간이 오고 있으며, 현재 부동산 시장에 '전환점'이 나타났다고 평가했다.

올해 초부터 중국의 부동산 매매 성장곡선은 줄곧 아래를 향해왔다. 올해 1~8월 전국 상업 분양주택 판매면적은 11억4193만㎡로 전년 동기 대비 15.9% 느는 데 그쳤고 판매금액도 11조9047억원으로 전년 동기 대비 22.8% 증가했을 뿐이다. 올해 1~2월 100%가 넘는 성장률과 비교하면 크게 둔화된 수치다.

이는 올해 중반 이후 판매 증가율이 계속 떨어진 점도 있고, 코로나19 영향으로 작년 초 기준 수치가 낮아 기저효과가 나타났기 때문이다. 그 이후로 시장은 점차 회복됐고 기준 수치도 뚜렷하게 증가했다.

올해 하반기 들어 부동산 시장 거래는 고공행진을 하다 하락했다. 7월과 8월 월간 거래량은 계속 감소했고, 8월 상업 분양주택의 판매면적은 2019년 같은 기간보다 작았다.

베이커연구원 수석 애널리스트 판하오는 "지난해의 높은 기저효과 외에도 계절적 요인과 정책적 요인으로 인한 매출 하락도 무시할 수 없다"고 밝혔다. 베이커연구소에 따르면 지난 8월 부동산 시장 규제 정책이 36건 발표됐으며, 특히 4월 이후로 규제 빈도는 더 잦아지고 기준도 더 강화되고 있다.

그 중 최근 여러 곳에서 집중적으로 발표되고 있는 '중고주택 지도가격' 조정은 거래가격에 직접적인 영향을 미치고 있다.

'중고주택 지도가격'이란 중고주택 거래에서 있어 가이드라인이 되는 가격을 말한다. 최근 선전, 상하이, 광저우, 허페이, 시안, 둥관 등 13개 도시에서 높은 실거래가를 억제하기 위해 중고주택의 지도가격을 조정했다. 8월의 주택가격 현황을 보면 이러한 조정 효과는 매우 뚜렷하게 드러났다.

올해 8월 1선, 2선, 3선 도시의 신규주택 가격 상승률은 각각 0.3%, 0.2%, 0.2%로 주로 하락 및 보합세를 보였다. 같은 기간 중고주택 가격 상승률은 0.2%, 0.2%, 0.1%로 신규주택 가격 상승률보다 약간 낮았다.

도시별로 보면 신규주택 가격은 대부분의 도시에서 상승세를 보인 반면 8월 중고주택 가격은 34개 도시에서 하락했고 27개 도시에서만 상승했다. 지난해 초 코로나 영향을 제외하고 최근 6년 동안 중고주택 가격이 오른 도시 수가 최저치를 기록했다. 그 중 2선, 3선 도시에서 주로 하락세가 나타났고 쿤밍, 난충, 스자좡, 무단장이 가장 높은 하락폭을 보였다.

이에 대해 베이커연구원은 중고주택 시장에 지도가격 조정 요인 외에 시장 하향 전망이 빠르게 전해진 결과로 분석했다. 주요 도시의 신규주택 가격이 제한된 상황에서 신규와 중고 매물가격이 역전돼 주택 구매자를 신규주택 시장으로 끌어들이고 있는 상황이다.

장다웨이 중위안부동산 수석 애널리스트는 "전국 주택 가격에 전환점이 나타났다"면서 "2021년 9월 이후 여신정책이 완화 흐름에서 정상화되면 앞으로 집값 상승폭은 둔화되고 집값이 하락하는 도시는 계속 늘어날 것"이라고 전망했다.

수량과 가격 변화 외에도 투자와 자금조달 관련 지표에도 변화가 나타났다. 8월 전국 부동산 투자(누적) 증가율은 연초 38.3%에서 10.9%로 떨어졌다. 중부지역의 투자 증가율은 두 자릿수를 기록했지만 동부, 서부, 동북부 지역은 모두 한 자릿수로 떨어졌다. 이 기간 부동산 개발 회사가 매입한 토지 면적은 1억733만㎡로 전년 동기 대비 10.2% 감소했으며 토지 거래 가격은 6647억위안으로 6.2% 감소했다.

베이징의 한 부동산 회사 관계자는 "규제 정책이 수요와 공급 양쪽에 모두에 제한을 가해 부동산 기업에 대한 전반적인 신뢰도 하락으로 나타났다"면서 "판매 부진은 자금 회수에 영향을 미치고 자금 회수 부족은 자금 조달에 영향을 미치며 자금 조달 부족은 투자에 영향을 미친다"고 밝혔다.

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