강남 서초 부동산 전월세

2017-06-05 15:13:37 게재

전세금 대폭 상승, 상승분에 대한 월세 전환 현상

강남구와 서초구는 아파트가 밀집한 지역으로 전체 부동산 시장의 동향에 민감하게 반응하는 곳이다.최근 강남, 서초지역의 부동산 특히 아파트의 전월세 동향이 빠르게 변화하고 있으면서 이와 동시에 전세와 월세 거래에 일정한 특징을 보이고 있다.강남과 서초지역 아파트의 전·월세 현황과 이의 주요 특징에 대해 알아봤다.
도움말 박선영 공인중개사(뉴서울 공인중개사사무소)
참고자료 국토교통부 부동산실거래현황 자료

매매 호가 최근 상승세, 전세가2년 전에 비해 크게 올라
강남지역의 대규모 아파트 단지인 은마,미도,선경,우성아파트,래미안대치팰리스와 서초구 반포동의 래미안퍼스티지를 포함해 최근 아파트 매매 호가가 상승세를 타면서 전세가 역시2년 전에 비해 크게 올랐다.강남구 대치동 뉴서울 공인중개사사무소 박선영 공인중개사는 대치동 래미안대치팰리스의 경우를 보면2년 전 입주 당시에 비해 전세금액이 약2억 원 가량이 오르는 등 전세금이 크게 올랐다고 했다. 래미안대치팰리스공급면적124~125㎡(38평형)은 5월 26일 현재 매매가의 시세가 18억 5천~19억 원, 전세가 시세가 15억 원이다. 전세가의 경우 입주 당시인 2년 전만 해도 시세가 약 11~12억 원이었는데, 2년 동안 무려약3~4억 가량 올랐다.서초지역 역시 금액과 아파트만 다를 뿐 강남구 대치동 지역에서 나타나는 상황은 거의 비슷하다.

전세금 상승분에 대한 부담 늘며, 상승분 월세 전환하는 반전세 등장
최근2년 사이 강남, 서초지역의 아파트 매매가의 급상승과 더불어 전세금 역시 대폭 오른 강남지역 부동산 거래의 특징은 소위 반전세의 등장이다.박선영 공인중개사는 급상승한 전세금 부담을 줄이기 위해 늘어난 전세금 금액의 차액을 월세로 전환하는 반전세가 늘고 있다고 했다. 부동산 전세보증금의 대폭 상승으로 상승한 보증금에 해당하는 금액의 월세 전환으로 반전세라는 새로운 월세 형태가 등장해 전체적으로 볼 때는 기존의 전세거래가 월세로 빠르게 전환되는 중간 국면의 특징을 보여주고 있다고 했다. 반전세는 크게 보면 월세의 카테고리에 속하지만 월세라고 해도 월세보증금이 기존의 전세보증금에 육박하는 수준으로 높은 것이 특징이기에 업계에서는 반전세라고 불린다. 기존 월세 개념에서는 보증금은 낮은 대신 월세금액은 높았다. 하지만 반전세 형태의 월세는 보증금이 높은 대신 월세 부담은 오히려 줄어든다. 은마아파트 84.43㎡의 사례를 보면 지난 5월에 소위 반전세인 보증금 4억5000 만원에 월세 30만원의 경우와 보증금 1억에 월세 140만원으로 거래가 이뤄졌다.
월세는 입대인 입장에서는 전세금이 높아져도 은행 금리가 1%대로 높지 않아 전세보증금을 금융기관에 넣어놓는 대신 3.5%~ 4%대의 임대수익을 누릴 수 있는 월세를 선호하고 있다. 반전세 형태의 월세는임차인의 경우 전세기한 만기가 다가와 재계약을 할 경우 좀 더 나은 조건으로 전세를 옮기고 싶어도 전세 매물이 없어 자연스레 상승분에 대한 월세 전환이 이뤄지고 있는 것이다.

전세가 상승으로 매매가와 전세가의 차 줄어
강남서초 지역 주요 아파트 최근 시세의 또 하나의 특징은 전세가 상승으로 인한 매매가와 전세가의 차가 줄어 들었다. 전세가가 매매시세의 70% 이상을 차지하는 현상이 나타나고 있다. 래미안대치팰리스의 경우 매매가 시세가 14억 5000만원인데 반해 전세가는 13억5000만원으로 형성되어 있다. 이와 같이 전세가와 매매가의 소위 갭이 줄어드는 특징으로 집값이 오르는 시기에 나타나는 현상으로 그 차액을 이용한 소위 갭투자에 대한 문의가 늘어나고 있다고 한다.

매매보다 전월세 거래 월등히 많고, 월세 비중 높아
국토교통부가 공개한 부동산 실거래 현황 자료를 보면 지난5월1일부터27일까지 강남과 서초지역의 아파트 거래는 매매보다 전월세 거래가 월등히 많고 전월세 총 거래 건수에서는 월세가 차지하는 비중도 적지 않다.동 기간 중 강남구 아파트 총 거래는391건으로 이중 매매가93건, 전월세 거래가298건이다.서초구의 경우도 동 기간 중 총 아파트 거래 건수는 295건이었으며 그중 매매가118건,전월세가177건을 차지했다.
서초구의 경우가 매매 건수가 강남구에 비해25건이 많았다. 이중 주목할 사항은 전월세 총 거래 건수에서 월세가 자치하는 비중이 의외로 높다는 점이다.서초구의 경우 동 기간 중 전월세 건수177건에서 월세 건수가49건이었으며 강남구는 전월세 건수 298건 중 월세가84건이었다.
전세와 월세를 구분해 살펴보면 강남과 서초지역 주요 아파트의 경우 동기간 중 대치 현대가 2건 거래 중1건이 월세,동부센트레빌은 거래2건 중1건이 월세,은마는 전세 22건에 월세4건,미도는 전세1건에 월세6건,도곡렉슬은 월세 3건과 전세2건으로 월세 건수가 전세 건수에 비해 적지 않다.

<표1. 강남구 주요 지역 아파트 5월 실거래현황>
자료:국토교통부 부동산실거래현황 자료 (기간 2017.5.1.~27)(단위 만원)

아파트	전/월세	전용면적	보증금	월세금
대치현대	월세	59.82	10,000	130
대치현대	전세	59.82	49,000	0
동부센트레빌	전세	121.74	130,000	0
동부센트레빌	월세	161.47	140,000	140
선경1차(1동-7동)	전세	117.7	100,000	0
은마	월세	84.43	10,000	140
은마	전세	76.79	40,000	0
은마	전세	76.79	46,000	0
은마	전세	84.43	47,000	0
은마	전세	76.79	40,000	0
은마	전세	76.79	40,000	0
은마	월세	84.43	40,000	50
은마	월세	76.79	5,000	145
은마	전세	84.43	55,000	0
은마	전세	76.79	40,500	0
은마	전세	76.79	43,000	0
은마	전세	84.43	48,000	0
은마	전세	84.43	48,000	0
은마	전세	84.43	48,000	0
은마	전세	76.79	45,000	0
은마	전세	76.79	48,000	0
은마	전세	76.79	43,000	0
은마	전세	76.79	50,000	0
은마	월세	84.43	45,000	30
은마	전세	84.43	47,000	0
은마	월세	76.79	34,000	40
은마	전세	76.79	46,000	0
한보미도맨션1	월세	128.01	66,000	120
한보미도맨션1	월세	128.01	60,000	150
한보미도맨션1	월세	128.01	75,000	70
한보미도맨션1	전세	128.01	97,000	0
한보미도맨션1	월세	84.48	55,000	60
한보미도맨션1	월세	128.01	88,000	48
한보미도맨션2	월세	115.05	25,000	210
도곡렉슬	월세	59.92	60,000	40
도곡렉슬	월세	59.98	55,000	60
도곡렉슬	전세	59.98	70,000	0
도곡렉슬	전세	84.92	100,000	0
도곡렉슬	월세	85	60,000	120

<표2. 강남구 아파트 5월 매매 현황(매매가)>
자료:국토교통부 부동산실거래현황 자료 (기간 2017.5.1.~27)(단위 만원)

	전용면적	매매가
대치현대	59.82	76,000
대치현대	59.82	67,500
선경1차(1동-7동)	117.7	184,000
은마	84.43	126,000
은마	84.43	127,000
도곡렉슬	119.89	160,000
도곡렉슬	59.98	90,000
평균매매가		118,714