앞으로 15년후 쯤이면 부동산시장은 어떤 모습일까. 아파트 투기열풍은 여전할까. 집없는 서민들의 내집마련 고민은 사라질까.

국토연구원이 2035년 주택시장을 전망했다. 주택수요는 줄지만 주택가치는 상승한다는 분석이다. 특히 주택시장의 지역적 차별화가 심화될 것으로 예상된다. 이에따라 인구변화와 지역시장 위기에 대응한 정책 마련이 필요하다는 지적이다.

국토연구원이 2018년 말 발간한 ‘중장기 부동산시장 전망과 안정적 시장관리를 위한 정책연구 방안’에 따르면 2035년이 되면 주택수요는 감소한다.

주택수요가 2027년 36만가구 이하로, 2035년엔 33만~35만가구 수준으로 낮아질 전망이다. 국토교통부의 ‘2차 장기주거종합계획 수정계획’(2018년 6월)에 따르면 주택수요는 2018년 40만가구에서 2022년 37만가구로 소폭 감소한다. 17년사이에 최대 12.5% 감소하는 셈이다.

△저출산과 비혼 증가 △고령화 심화 △1~2인가구 등 소형가구 증가 △소득정체 △소득.자산 양극화 △합리적 소비확대 등이 주택수요에 영향을 미치는 요인으로 꼽힌다.

보고서는 실물 부동산 수요가 감소하는 반면, 유동화 수요는 증가하는 방향으로 가계 금융수요가 변화할 것으로 전망했다. 고령화로 선진국처럼 은퇴이후 자산구성이 금융중심으로 재편된다는 것이다. 이는 주택수요를 감소시킨다. 부동산 선호는 주거서비스 외에 자산가치 증식, 투자위험 분산 등을 위한 것이기 때문이다.

이에 따라 공급규모나 내용을 조절하는 정책이 필요하다고 보고서는 지적했다.

물량위주 공급방식에서 벗어나 수요맞춤형으로 개편할 것, 도시내 재정비사업을 활성화할 것, 공적임대주택의 체계적 공급을 주문했다. 특히 주택 선분양제를 후분양제로 전면 개편할 것과 이를 지원하는 금융과 정책을 추진해야 한다고 강조했다.

수요감소에도 불구하고 주택가치 상승과 활용은 지속될 것이라는 전망이다. 투자처로써 주택에 대한 관심은 유지된다는 얘기다. 보고서는 고령화와 부족한 사회보장제도, 투자처 부재 등으로 인해 주택임대를 통한 수익창출에 관심이 높아지고 있기 때문이라고 이유를 설명했다.

특히 저성장.양극화 흐름에서 여유있는 계층이 주택을 주요투자처로 인식할 것이라고 분석했다. 주택가격상승에 대한 기대 외에 임대수익에 대한 인식이 높아지면서 주택구매를 통한 투자가 확대될 수 있다는 것이다.

그러나 주택가격 상승은 많이 둔화될 것으로 예상된다. 전문가들을 대상으로 설문조사한 결과, 2035년 주택매매가격은 1.3%, 전세가격은 3.2% 각각 오를 것으로 예상된다. 2008~2017년 10년간 상승률은 매매 2.5%, 전세 4.0%였다.

주택시장의 지역간 격차도 심화된다. 서울 및 수도권 등 주거선호도가 높은 지역은 도시집중화와 주택가격 상승세가 이어진다.

반면 의료.편의.문화시설 등 기반시설이 상대적으로 취약한 기타 지역은 약세를 보인다. 서울과 수도권, 광역시 수준의 도시와 그외 지역간 사회.문화.경제적 격차가 커질 것이고, 주택가격 및 거래도 차별화가 심해질 것으로 예상된다. 이수욱 선임연구위원은 “부동산시장의 미래상을 분석하기 위한 1차연도 연구”라며 “올해 추진하는 2차연도 연구에는 진일보한 연구가 수행될 것”이라고 말했다.