등록임대사업자 혜택축소에도 다주택자들의 임대사업자 등록은 줄어들지 않고 있다. 아직도 혜택을 받을 수 있는 빈틈이 많다는 지적이다.

국토부 자료에 따르면 상반기 신규 등록임대사업자는 4만9142명으로 집계됐다. 지난해 같은기간(3만3511명)보다 46.6% 늘었다. 월별로는 1월 1만5560명, 2월 8188명, 3월 6038명, 4월 4913명, 5월 7651명, 6월 6792명 등이다. 임대소득에 대한 과세문제로 신규등록이 크게 증가한 1월을 제외하더라도 마찬가지다. 2~6월 신규 등록임대사업자는 3만3582명으로, 지난해 같은기간(2만6968명)보다 24.5% 많다.

등록임대주택 역시 크게 늘었다. 9만8821채가 신규등록해 지난해 같은기간 7만118가구보다 40.9% 많다. 6월말 현재 등록임대사업자와 임대주택은 각각 52만9946명, 160만6686채에 이르고 있다. 지난해 말(48만804명, 150만7865채)과 비교하면 사업자는 10.2%, 주택은 6.6% 늘었다.

◆국토부 “막차 타려는 수요 많은 듯”= 이같은 결과는 다소 의외다. 정부가 2018년 하반기부터 잇따라 등록임대주택에 대한 각종 세제혜택을 대폭 줄여 왔기 때문이다.

그간 등록임대주택이 최근 집값폭등의 주요원인이라는 비난이 거셌다. 과도한 세제혜택으로 다주택자들의 도피처 역할을 했다는 것이다.

실제 2017년 12월 ‘임대주택등록활성화 방안’ 발표 이후 등록임대 사업자와 주택이 급증했다. 2018년 한해만 사업자 14만7957명, 임대주택 38만2237가구가 늘었다. 각각 전년대비 2.6배, 2.0배 규모다.

정부는 2018년 9월 ‘주택시장안정대책’을 시작으로 등록임대사업을 옥좼다. 등록임대 관리방안(2019년 1월), 주택시장 안정화 방안(2019년 12월), 주택시장 안정 보완대책(2020년 7월) 등을 잇따라 발표하며 혜택을 줄였다. 결정판인 7.10대책에서는 단기임대(4년)와 아파트 장기일반매입임대(8년)를 아예 없앴다.

현재 7월 이후 통계는 집계되지 않고 있어 7.10대책 효과는 확인할 수 없다.

그러나 적어도 상반기 통계는 “다주택자를 압박해 매물을 내놓게 하겠다”는 정책의도가 제대로 먹히지 않고 있음을 보여준다.

이에 대해 국토부는 변화된 소득세법과 관련 있다고 설명한다. 올해부터 연 2000만원 이하 임대소득 전면과세로 소득세법상 국세청 사업자 등록이 의무화됐다. 많은 임대인이 사업자 등록기한인 1월까지 임대사업자 등록을 동시에 신청한 것으로 추정하고 있다.

김흥진 국토부 주택토지실장은 “임대소득세 과세시행에 따른 영향과 임대사업 개편 얘기가 나오면서 막차를 타려는 수요가 있었던 거 같다”고 말했다.

◆뒷문 열린 임대사업 압박 = 반면, 시장에서는 다른 분석이 나오고 있다. 신규등록 물량 중 △공시가격 3억원 이하 △오피스텔이 높은 비중을 차지하고 있는 것에 주목하고 있다.

1분기 신규등록 중 3억원 이하 주택이 53.7%(2만1738채)로 절반을 넘는다. 유형별로는 오피스텔(1만5897채)이 25.8%를 차지한다. 2019년에도 3억 이하 주택이 52.2%, 오피스텔은 38.3%로 가장 많았다.

지금도 3억 이하와 오피스텔은 많은 혜택을 볼 수 있다. 장기보유특별공제는 물론이고, 취득세와 재산세, 소득세 감면이 많다. 특히 면적에 따라 장기임대의 경우 아직 상당한 혜택이 있다. 정부는 2018년 9.13 대책을 통해 양도세 혜택을 줄였지만 ‘수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하’ 주택엔 유지했다. 또 대책발표 후 신규취득 주택부터 혜택축소를 적용했다.

오피스텔도 임대사업자로 등록하면 취득세 전액면제 또는 85% 감면 받는다. 정형근 부동산 칼럼리스트는 “오피스텔 구입시 임대사업자 등록이 거의 필수라는 것이 업계 분위기”라고 전했다.

정부가 등록임대사업자를 압박하면서도 한편으론 퇴로를 만들어줬다는 지적이 나오는 이유다. 4년 단기임대와 8년 아파트 일반 매입임대사업은 폐지했지만 단독.다가구 및 연립.다세대주택 임대등록은 유지했다.

7.10대책 이후 아파트 외 주택 매매가 증가하고 있는 것도 이와 관련 있다는 분석이 나오고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 7.8월 단독.다가구는 2179가구(7월 1362가구, 8월 817가구) 거래됐다. 지난해 같은 기간 1728가구(7월 933, 8월 795가구) 대비 26.1% 늘었다.

연립.다세대주택 역시 같은 기간 지난해 6888가구에서 올해는 1만1346가구로 64.7% 거래가 급증했다. 아파트 거래가 1만5424→1만5481가구로 제자리걸음한 것과 비교된다.

아파트값 급등으로 많은 실수요자들이 아파트 외 주택으로 눈을 돌렸을 가능성이 많다. 다주택자들이 아파트 대신 비아파트 매입에 집중하고 있을 가능성도 배제할 수 없다.

정세은 충남대 교수는 “등록임대사업 혜택을 2018년 9.13부터 줄이기 시작했을 뿐 올해 상반기에도 그 정책기조는 버리지 못했다”며 “상반기 등록혜택이 줄었지만 여전히 혜택을 기대할 수 있었다”고 말했다.

◆“재산세 임대소득세 종부세 혜택 폐지해야”= 등록임대주택 일부가 시장에 매물로 나오면 집값안정에 큰 효과를 나타낼 수 있다. 사업승인-분양-입주 등 최소 2~3년 걸리는 신규 주택과 달리 등록임대주택은 즉시 입주가 가능하다. 주택 160만채면 개인 임대주택 595만채(2016년 기준)의 26.9%에 해당한다. 특히 등록임대주택 2/3가 수도권(서울 인천 경기)에 몰려 있다. 서울만 보더라도 51만6000채의 등록임대주택이 있다. 이중 평균 아파트 비율 25.1%(2018~2020년 5월)를 적용하면 13만채 가량이 아파트다. 서울의 최근 5년 평균 아파트 입주물량은 연 1만1152채다.

정 교수는 “7.10대책도 기존 등록에 대해서는 기한까지 혜택을 유지키로 해 매물잠김이 나타난다고 보인다”며 “양도소득세를 제외한 재산세.임대소득세.종부세 등에 대한 혜택은 앞으로 폐지하는 조치가 있어야 할 것”이라고 말했다.

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