서울시가 고가 임대료와 민간사업자에 대한 특혜 논란이 제기된 역세권 청년주택사업을 잇따라 승인해주고 있다. 올해 들어 용산구 삼각지역 인근에 1086세대를 비롯해 마포구 합정역 인근 973세대 등 3000세대 이상 사업계획을 승인했다. 또 땅값이 비싸 임대료가 높을 수밖에 없는 강남지역 2곳도 사업계획을 승인해 논란이 계속될 것으로 보인다.

3일 서울시는 서대문구 충정로3가 역세권 청년주택사업에 대해 지정 승인했다고 밝혔다. 충정로3가 역세권 청년주택사업은 5412.3㎡ 부지에 지하 6층, 지상 26층, 건물 2개동을 지을 계획이다. 총 499세대가 들어선다. 이 가운데 450세대는 민간임대주택(뉴스테이)이며, 49세대는 공공임대주택(행복주택)이다. 5월 공사에 착공해 2019년 하반기에 준공할 예정이다.

이에 앞서 시는 지난달 31일 마포구 서교동 합정역 인근에 총 973세대, 같은 달 17일 송파구 잠실새내역 인근 293세대, 15일 신논현역 일대 295세대에 대한 사업계획을 승인했다. 6일에는 역세권 청년주택 1호 사업인 용산구 한강로2가 삼각지역 주변에 1086세대를 승인했다.

시가 한달새 역세권 청년주택 3146세대를 승인한 것이다. 이처럼 잇따라 역세권 청년주택 사업 승인이 나는 것은 승인 절차가 간소화됐기 때문이다.

역세권 청년주택은 서울시가 청년세대의 주거불안 해소와 주거안정을 위해 다양한 준공공 임대주택 및 공공주택 공급을 하는 주거지원 정책이다. 시는 이 사업을 위해 여러가지 혜택을 제공한다. 우선 민간사업자의 참여를 유도하기 위해 역세권 민간토지의 용도지역을 올려주고, 용적률 인센티브도 제공한다. 또 1년 6개월 정도 걸리던 사업절차도 6개월 이내에 끝내도록 원스톱 건축행정 시스템을 가동해 통합 승인해 준다. 주차장 설치기준도 완화해 주고 있다. 대신 민간사업자는 임대주택의 10~25%를 공공임대주택으로 시에 제공해야 한다. 입주하는 청년들을 위해서는 임대료를 주변시세보다 저렴하게 제공한다. 공공임대주택의 경우 시세의 60~80%, 준공공 임대주택은 90% 이하 수준에서 임대료를 책정하도록 했다.

이로 인해 이 정책은 발표 직후부터 실효성과 장기간 유지해온 도시계획체계를 흔드는 특혜시비 등 여러 문제점이 지적돼왔다.

우미경 서울시의원은 "3년간 한시적이기는 하지만 청년들의 주거난 해소라는 미명아래 용도지역 변경 등 종상향을 해주고 있어 기존 도시계획체계의 근간을 훼손하고 있다"고 지적하고 "역세권의 청년주택은 고가의 임대료로 사회초년생들인 청년들이 부담 가능한 주택은 없어 실효성도 의문"이라고 밝혔다.

제3종 일반주거지역을 상업지역이나 준주거지역으로 용도지역을 변경해 주기 때문에 인근 지역과 차별화될 수밖에 없다. 민간사업자들이 적극 참여하는 이유이기도 하다. 지난해 3월 시가 사업을 발표한 이후 2회에 걸쳐 234건의 사업신청서가 접수됐다. 1차 접수된 164건 중 사업이 가능하다고 판단된 87건이 본격 추진되고 있으며, 2차 접수된 70건 중 25건이 사업대상으로 검토되고 있다.

임대료도 문제다. 국토연구원 자료에 따르면 20~29세 이하의 월소득대비 임대료 비율은 37.3%, 30~39세 이하는 25.9%로 나타났다. 민간임대주택의 임대료를 주변시세의 80% 수준으로 공급한다고 가정해도 20~29세 이하는 29.8%, 30~39세 이하는 20.7%의 임대료를 부담해야 한다.

특히 민간사업자들이 제공하는 준공공임대주택의 경우가 문제다. 최초 제공하는 임대료(임대보증금과 월 임대료 포함)는 시장이 정하는 기준에 따라 90% 이하에서 사업시행자에게 권고할 수 있다. 하지만 8년이 지나면 임대료에 대한 제한이 없어 민간사업자의 이익만 챙겨준다는 지적이 나온다.

서울시 관계자는 "고가 임대료 문제는 임대료가 주변 시세와 연동되다 보니 생긴 오해"라며 "역세권 지역 임대료 시세 전수조사와 국토부, 통계청 조사를 바탕으로 청년주택 운영자문위원회 자문을 받아 주변 시세보다 저렴하게 책정된다"고 밝혔다. 이 관계자는 또 "용도지역 상향에 대한 적정공공기여율을 산정해 과도한 수익률이 발생하지 않도록 차단하고 있다"며 "민간은 주거면적의 100%를 임대주택으로 짓고 최대 25%에 해당하는 부분을 공공임대주택으로 시에 제공해야 한다"고 강조했다.

한편 서울시는 올해 1만5000세대를 포함해 2019년까지 총 5만세대의 역세권 청년주택 공급을 목표로 하고 있다.