갈아타기 등으로 일시적 1가구 2주택을 소유한 이들이 세금 중과 때문에 발을 동동 구르고 있다. 다른 곳으로 이주를 하기 위해 주택을 새로 사들였는데 종전에 살던 집이 '거래 절벽'으로 안 팔리는 경우 1가구 2주택으로 양도소득세에 취득세 중과까지 피하지 못하기 때문이다. 종전에는 세금 중과를 피하기 위해 기존 주택을 공매시장에 매물로 등록하거나 가족 법인을 만들어 소유권을 넘기는 방법이 쓰였지만 세제 개편으로 더이상 유효하지 않다.

변호사업계에서 부동산 세금과 관련해 실력자라는 평가를 받고 있는 법률사무소 새로 박예준(사진) 대표변호사를 지난 5일 만나 해결책을 들어봤다. 박 변호사는 변호사시험 4회 출신으로 세무사, 공인회계사, 공인중개사 자격증을 모두 갖고 있다.

박 변호사는 "기존 주택을 제3자에 매각하지 못해도 신탁등기하고 수익권을 법인에게 양도하면, 취득세 중과를 피하고 양도세 비과세를 받을 수 있다"며 해법을 제시했다. 그는 "편법도 아니고 꼼수 절세도 아니다"라며 "세금이 한꺼번에 부과될 때 부담을 줄이기 위해 취득세 납부를 유예하는 수준"이라고 부연했다.

박 변호사는 "믿을만한 성인을 수탁자로 해서 주택에 대해 신탁등기를 하면 취득세 중과 배제 요건인 '처분'을 한 것으로 중과 배제를 할 수 있다"며 "신탁을 해제해 소유권이 넘어올 때 취득세가 부과된다"고 구조를 설명했다.

예를 들어 1주택 보유자가 시가 5억원 상당의 주택을 사면 기존에 살던 주택을 3년안에 처분해야 한다. 종전 신규 주택 모두 조정대상지역에 있는 경우는 2년이다. 만일 이 기간에 기존 주택을 처분하지 못하면 일시적 2주택에 해당되지 않아 8.4%(전용면적 85㎡이하)의 취득세 세율을 적용받아 4200만원의 세금을 내야 한다. 이럴 경우 기존 주택을 신탁해 수익권을 양도하면 '처분'에 해당해 일반세율 1.1%가 적용되면서 취득세는 550만원만 납부하면 된다.

또 양도세가 일시적 2주택에 해당하지 않는 경우더라도 2023년 5월 9일까지 양도세 중과유예를 시행하고 있기 때문에 다주택자도 신탁수익권양도를 통해 양도세 절감효과를 누릴 수 있다. 예를들어 5억원에 취득한 주택을 10억원에 양도한 경우, 기존 세액계산방식을 적용하면 2주택자 기준 약 3억원의 양도세액이 발생한다. 하지만 중과유예기간동안은 장기보유특별공제와 일반세율을 적용받아 약 1억2000만원의 세금만 납부하면 된다. 1억8000만원정도의 절세효과가 있는 셈이다.

부동산 세금과 관련해 수많은 전문가가 필요하게 된 것은 지난 정부의 세제 개편 때문이다.

박 변호사는 "종전 주택매매시장은 단순해서 전문가들이 관심을 가지고 있지 않았다"면서 "2020년 부동산정책 이후 시장이 복잡해지면서 전문가들이 접근해야 하는 상황이 벌어졌다"고 말했다.

법률사무소 새로에는 박 변호사를 비롯한 변호사와 세무사, 회계사, 대규모 등기팀 등 50여명의 직원이 근무하고 있어서 원스톱 서비스가 가능하다. 변호사와 세무사, 회계사, 법무사 등을 각각 찾아다니면서 수수료 등을 별도로 지불하는 입장에서는 원스톱 서비스가 비용이나 시간면에서 큰 도움이 된다.

의뢰인 상당수가 투기꾼이 아닐까 생각됐지만 박 변호사는 "5채의 주택을 소유한 전업투자자도 있지만 대부분 한푼 두푼 아껴 갈아타기를 원하는 일시적 2주택자"라고 고개를 저었다. 그는 이어 "간혹 여러 채를 갭투자 방식으로 매입한 사람들도 있지만, 대부분 과거 주택시장이 침체돼 미분양 주택의 매수를 독려하는 등의 주택시장부양 정책에 따라서 매입한 경우들이라 투기꾼이라고 부정적으로 볼 수 있는 경우는 아니다"고 설명했다.