서울 전체 면적의 40%, 서울 인구의 43% 거주. 하지만 강남에 비해 뒤처진 개발과 낙후된 도심의 상징.

서울시가 50년간 베드타운 이미지를 벗지 못하고 있는 강북권을 대대적으로 개발한다.

시는 동북권, 서북권으로 나뉜 서울 강북권을 일자리가 풍부한 신경제도시로 탈바꿈하는 강북권 대개조 프로젝트를 시작한다고 26일 밝혔다.

강북권은 11개 자치구를 포함하는 넓은 지역과 많은 인구를 보유하고 있다. 하지만 상업시설 면적은 동북(343만1000㎡)과 서북(176만2000㎡)을 합쳐도 타 권역에 못 미치고 지역내총생산(GRDP)도 최하위 수준이다. 30년 이상된 노후주택의 46%가 강북권에 몰려 있다.

취약한 상황이지만 시는 강북권의 잠재력에 주목했다. 개발가능성이 높은 노후주거지, 첨단산업단지 조성이 가능한 대규모 유휴부지, 여기에 대학이 밀집해 연구 인프라가 풍부하다는 점을 경쟁력으로 꼽았다.

그간 도시계획 전문가들은 서울의 지속가능한 성장과 균형발전을 위해서는 강북권의 변화가 필수적이라고 지적해왔다. 이른바 베드타운으로 불리는 배후주거지 성격이 아닌 자체 경쟁력을 갖춘 중심 지역으로 변화가 요구된다는 것이다.

쇠락한 상계·중계·월계 등 대단지 아파트를 신도시급으로 변화시킨다. 30년 넘은 노후단지는 안전진단없이 재건축 착수가 가능하게 하고 정비계획 입안 절차 등을 간소화해 사업기간을 줄인다.

파격적인 용적률을 적용해 사업성을 개선한다. 역세권을 준주거 지역으로 종상향하고 공공기여도 기존 15%에서 10%로 줄인다. 용적률 문제로 재건축이 어려웠던 65개 단지, 약 4만2000세대에 대해 용적률을 1.2배 높여 사업추진에 속도를 낸다.

노후 저층주거지 재개발의 장애물이던 건물 노후도와 6m 미만 소방도로 확보 조건도 완화한다. 강북 개발의 걸림돌이던 고도제한, 자연경관 문제는 특화 사업으로 개선한다. 이른바 ‘산자락 모아타운’을 지정해 자연경관지구는 기존 3층에서 약 7층(20m)까지 고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높인다. 서울시 관계자는 “바뀐 기준을 적용할 경우 개발가능지역이 현재 286만㎡에서 800만㎡로 약 3배 가까이 늘어나게 된다”고 말했다.

주거 여건 개선과 함께 강북 대개조 사업의 뼈대를 이루는 것은 상업지역 총량제 폐지다. 기업유치, 일자리 창출 등 지역경제 활성화에 도움이 된다면 오랫동안 지역을 묶어온 ‘총량제’를 적용하지 않고 상업시설을 대거 유치할 수 있도록 규제를 푼다. 계획대로 사업이 진행될 경우 강남 수준인 현재의 2~3배까지 상업시설이 확대될 전망이다. 상업지역 총량제는 지역별 상업지역 지정 가능성 예측을 위해 2030년까지 지역별로 총량을 정하고 그 범위 안에서 상업지역을 지정하는 제도다.

이를 뒷받침하기 위해 대규모 유휴부지 개발에 나선다. 선진국들은 최근 개발사업에서 이른바 ‘화이트 사이트’ 방식을 대거 도입하고 있다. 기존 도시계획으로는 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 허용하는 제도다. 인구 밀도가 높고 토지 이용이 제한적인 도심에 적합하다. 싱가포르의 마라나베이샌즈가 대표적이다.

강북권 내 대규모 부지들이 물망에 오른다. 차량기지·터미널·공공유휴부지와 역세권 등이다. 제도 도입 시 해당지역에는 일자리 창출기업 유치가 의무화된다. 대신 상업지역으로의 종상향과 용적률 혜택, 자율적인 용도 제안, 공공기여 완화(60→50%) 등 혜택이 주어진다.

오세훈 시장은 “서울시민의 보금자리였던 강북권은 지난 50년간 도시발전에서 소외돼 왔다”며 “대개조를 통해 베드타운에서 벗어나 일자리와 경제가 살아나고 서울의 도시경쟁력을 견인하는 강북권으로 재탄생하도록 파격적인 규제완화와 폭넓은 지원을 실시할 것”이라고 말했다.

이제형 기자 brother@naeil.com