지난해 전국 주택착공 실적이 2005~2022년 기간 연평균의 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 서울 착공 물량은 연평균의 33%로 특히 저조했다. 수요에 비해 공급이 부족한 것으로 평가되는 지역의 경우 공급회복을 위한 정책지원이 필요하다는 지적이다.

국책 연구기관 국토연구원이 23일 발표한 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’ 보고서에 따르면 지난해 전국의 주택 인허가는 39만9000가구로 연평균 대비 74.2%, 준공은 31만6000가구로 73.9% 수준으로 나타났다. 착공은 20만9000가구로 연평균 대비 47.3%에 그쳤다. 서울지역의 인허가 착공 준공은 연평균의 절반 수준에도 미치지 못했다. 지난해 서울의 주택 인허가는 2만6000가구로 연평균의 37.5%, 착공은 2만1000가구로 32.7%였다. 준공은 2만7000가구로 연평균의 42.1%였다.

주택공급 계획 대비 실적을 보면 서울 공급감소 현상은 더욱 뚜렷하다. 지난해 전국의 주택 공급 실적(인허가 기준)은 38만9000가구로 당초 계획 물량 47만가구의 82.7% 수준이었지만 서울지역 인허가는 목표치 8만가구의 32%에 그쳤다.

국토연은 금리 인상과 공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화를 주택 공급이 저조한 주요 원인으로 꼽았다.

금융 측면에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 리스크 분산 기능이 제한적이라는 점도 들었다. 신탁, 리츠 등 PF 외 자금 조달 방법이 활성화되지 않아 주택사업이 지연된 원인으로 작용했다는 분석이다.

서울의 주택 착공이 특히 부진한 이유에 대해서는 토지비 자체가 다른 지역보다 높고, 토지매입에 드는 금융비용이 증가하고 공사비까지 상승하면서 수익성이 악화됐다는 판단이다. 여기에 공급물량의 대부분이 정비사업을 통해 시장에 나오지만 조합의 분담금이 상승한 것이 공급 지연에 영향을 미친 것으로 보고 있다.

국토연은 수요에 비해 공급이 부족하다고 평가되는 서울의 경우 공사비 분쟁 예방·조정과 주택공급 여건 개선 등 공급회복을 위한 정책지원이 필요하다고 밝혔다.

우선 공사 단절 최소화를 위해 조정 전문가를 파견하고 공사비 검증 역할을 강화할 필요성 있다고 제안했다. 또 신탁 방식으로 정비사업을 할 때 주민 의견을 반영할 수 있는 위원회를 법제화해 의견 반영 기능을 개선해야 한다고 제언했다.

중장기적으로는 공공이 조합에 설계비용과 적격 업체 선정을 지원할 필요가 있다고 밝혔다. 건축 관련 법령에 부합하지 않거나, 사업성을 부풀린 설계안을 바탕으로 정비사업을 하는 사례를 막기 위한 방안이다.

주택 공급기반 개선을 위해서는 지역업체가 참여하는 정비사업에 용적률 인센티브를 주는 ‘지역업체 인센티브제’를 중견·중소건설사로도 확대하고, 리츠를 활용한 사업 재구조화와 공공지원 민간임대를 활성화하는 방안을 제안했다.

심교언 국토연구원장은 “어떤 지역에는 (공급 확대를 위한) 인센티브가 필요하고, 어떤 지역은 공급을 늦춰야 하는 등 지역은 물론 사업장, 사업 주체별로도 상황이 다르기에 맞춤형 정책을 만들어가야 한다”고 말했다. 이어 “건설사의 자구 노력과 PF 사업장의 자금 조달 구조를 대출 중심에서 지분 출자로 전환하는 게 필요하다”고 덧붙였다.

김선철 기자 sckim@naeil.com