이재명정부가 10.15 부동산 대책을 발표했다. 토지거래허가제(토허제) 적용 지역을 대폭 확대했다. 서울 전체와 경기도 12개 지역이 지정됐다. 토허제가 적용되면 전세를 낀 갭 투자가 안되고, 실거주를 해야 하고, 기초단체장의 허가를 받아 거래를 해야 한다.

다른 한 축은 대출 규제를 강화했다. 6.27 대책에서는 대출액을 6억원으로 제한했다. 이번에는 15억~25억원 구간은 4억원 대출, 25억원 초과 구간은 2억원만 허용해주기로 했다.

10.15 부동산 대책 ‘부작용’ 가능성 커

10.15 대책 이후 부동산 시장에서는 어떤 변화가 발생할까? 크게 3가지 흐름이 예상된다. 첫째, 일시적 가격 안정화 이후 재상승 가능성이 높다. 토허제는 강력한 규제이기에 일시적 가격 안정화 효과는 있을 것이다. 그러나 시장은 노무현정부와 문재인정부를 통해 학습효과가 생겨 버렸다. 재상승 가능성이 높은 이유다.

둘째, 강남3구와 용산구에만 적용되던 토허제가 서울 전체와 경기도 12곳으로 확대됐다. 역설적으로 ‘강남 3구와 용산구’가 받던 불리함이 사라졌다. 결과적으로 강남3구와 마용성 선호 현상이 강화될 것이다.

셋째, 토호제의 가장 큰 특징은 ‘갭투자 금지법’이다. 갭투자 금지는 다르게 표현하면 ‘전세 공급 금지법’의 성격을 갖는다. 갭투자 금지와 초강력 대출 규제가 결합되면 어떤 일이 벌어질까? 전세 공급은 대폭 줄고 전세 수요는 대폭 확대될 것이다. 즉, 전세 가격이 상승한다. 전세 수요자 일부는 월세로 이동해서 월세 역시 상승하게 될 것이다. 주거 사다리의 하위 40%에 있는 전세 및 월세 세입자의 주거비가 상승할 가능성이 높다.

우리는 한 가지 의문을 던질 필요가 있다. 6.27 대책과 10.15 대책으로 초강력 대출금지가 됐는데 부동산 가격은 왜 오르는 것일까?

첫째, 현금 부자가 실제로 많기 때문이다. KB부동산 ‘부자 보고서’에 의하면 금융자산 10억원 이상을 가진 사람이 46만명이다. 토허제로 지정되면 거래량은 줄어든다. 예를 들면 100개 거래가 20개로 줄어든다. 그러나 20개 거래의 ‘가격’은 오를 수 있다. 현금 부자 규모가 20개 거래를 감당할 정도는 되기 때문이다. 가격을 잡는 정책이 진짜로 필요한지 근본적 고민이 필요한 지점이다.

둘째, 문재인정부의 다주택자 규제가 결과적으로 ‘똘똘한 한 채 촉진법’으로 작동하고 있다. 문재인정부는 다주택자 규제를 위해 양도소득세 중과, 취득세 중과, 종부세 중과를 도입했다. 지방 10채 합계 20억원과 서울 1채 30억원이 있으면 서울 1채가 압도적으로 유리하다. ‘똘똘한 한 채 촉진법’은 문재인정부의 정책 실패 때문이고, 진보세력의 이념편향이 만든 부작용이다.

안타깝게도 정부의 10.15 부동산 대책은 해법은 커녕 문제점을 강화시킬 가능성이 높다. 이재명정부는 무엇을 해야 할까? ‘똘똘한 한 채 촉진법’을 폐지해야 한다. 다주택자에게 불리한 세제를 없애고, 보유세는 높이되 취득세와 양도세를 낮춰야 한다. 그럼, 지방으로 ‘수요 분산 효과’가 작동하게 된다.

이념 편향 제거가 ‘문재인정부 시즌 2’ 극복의 진짜 핵심

전체 국민의 약 40%는 전월세 세입자다. 민주당과 이재명정부는 다주택자는 ‘전월세 공급자’라는 점을 잊으면 안된다. 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 다주택자를 악마화하면 똘똘한 한 채가 촉진되고, 전월세 가격 상승을 촉진하게 된다. 다주택자 규제 = 똘똘한 한 채 촉진법 = 강남3구와 마용성 매입 촉진법 = 부동산 양극화 촉진법으로 작동하고 있다.

부동산 정책에서 이념 편향을 경계하는 것. 이재명정부가 ‘문재인정부 시즌2’를 반복하지 않기 위한 진짜 핵심이다.

최병천 신성장경제연구소 소장