1년 전 발생한 위헌 불법적인 비상계엄, 즉 내란사태 극복을 위한 절대다수 국민의 노력과 고생으로 민주주의 회복과 사회경제 양상이 호전되고 있다. 그럼에도 여전히 12.3 비상계엄 옹호세력의 준동과 내란수괴집단의 처벌지연 등이 계속되고 있다.

이와 함께 주거불안정 현상 등이 심화되고 있다. 이재명정부 출발 6개월 간 3차례의 주거안정 부동산 정책을 발표했음에도 수도권과 비수도권의 아파트 실거래가격 지수 격차가 17년 만에 가장 커졌다(한국은행). 서울 아파트가격이 5년 2개월 만에 가장 높게 상승(KB부동산)되고 있다. 이로써 서민주거난과 상대적 박탈감 등으로 국민의 불안정성이 대폭 커지고 있다.

서민주거난과 상대적 박탈감 등으로 국민의 불안정성 커져

현 상황은 역대정부와 정치권의 주거안정 정책실패 때문이다. 특히 시장 흐름을 이해하지 못하고 하락방어 대응책 집중 등으로 고수익 부동산투자와 투기구조를 만들었다. 이로써 국민 주거불안정과 지역별·계층별 빈부격차와 양극화 심화, 저성장경제구조의 원인이 됐다.

헌법의 주거기본권을 종합해 보면 전체 국민의 주거안정 차원이라는 점에서 다수 국민 만족도를 기본으로 합리적 규제가 필요한 것이다. 예컨대 토지공개념 가치 법제도 도입과 합리적 통화금융 금리 및 원화가치 정책을 통한 시장안정과 현장중심 부동산 세부정책이 중요하다.

첫째, 부동산 거래세를 낮추고 재산세와 종부세율을 조기에 상승시켜 부동산투자 수익률을 낮춰야 한다. 한국의 종부세율은 0.1~0.5% 수준으로 미국 1.1%와 일본 1.3% 평균수준과 차이가 크다. 또한 2024년 기준 공시가격 12억원(시장가격 약 20억원) 이상 주택인 48만5000가구, 이른바 ‘똘똘한 한 채’에도 보유세를 높여야 한다. 동시에 전월세 공급자 중심인 다주택자에 대한 세율을 높이는 동시에 특히 전월세 가격 상한제도 도입해야 한다.

둘째, 수도권과 비수도권 격차 완화를 위해 국가균형발전 정책, 예컨대 공공기관 지방이전을 넘어 추가 개혁이 필요하다. 최소 20대 재벌 계열사의 지방이전 혹은 계열사의 지방 설치 의무화와 인센티브도 필요하다. 2025년 재벌그룹의 계열사는 3301개다. 2021년 기준 대기업 계열사가 수도권에 74% 집중돼 있고, 2024년 기준 500대 기업 본사의 77%, 매출액 1000대 대기업 75%가 서울수도권에 집중돼 있다.

셋째, 정부의 주택공급은 무주택 실수요자와 지역 내 격차해소에 집중해야 한다. 먼저 모든 공급지역에 대해서는 질 좋은 공공임대주택과 토지임대주택 중심 등으로 무주택자와 미래청년세대의 부담을 최소화시켜야 한다.

특히 재건축·재개발에서는 규제해 온 용적률을 상업지역 수준으로 대폭 확충해야 한다. 즉 광역대도시의 상업지역 비율이 넓은 곳과 그 외 지역의 아파트 가격격차를 최소화시키는 것이다.

이렇게 되면 서울 강남3구 및 한강벨트와 다른 곳의 격차도 낮아질 것이고 건축공사지역 주거인 부담을 크게 완화시키며 지역 내에 기업사업체 진입도 용이하고 근처 일자리 증가 등과 베드타운도 대전환될 것이다.

수도권과 비수도권 격차 완화를 위한 위한 개혁 필요

2025년 10개월 간 서울 아파트 및 오피스텔 장기보유자(10년, 15년, 20년 이상) 매도가 4년 만에 최고치를 보이고 있다. 이들의 평균 매도건수가 약 21.7% 증가했다.

서울 전체매도 건수 중 10년 이상 보유자가 약 32%로 급증하고 강남3구의 장기보유 매도가 가장 높다(법원 등기정보광장). 즉 역사적 최고 아파트가격 현실과 주거안정 차원의 향후 정책은 물론 미래 인구감소 등을 고려하기 때문이다. 따라서 청년세대도 신규 아파트 투기에 신중해야 한다.

위평량 위평량경제연구소 소장