국내 상장 리츠 시장이 제도 도입 25년 만에 시가총액 10조원을 돌파했다. 금리 인하 기대와 고배당 구조가 맞물리며 나타난 효과로 분석된다. 하지만 배당소득 분리과세 인하 적용이 연장되지 않거나 공실률 하락이 뒷받침되지 않을 경우 리츠 시장은 정체될 것이라는 지적이 나온다.

4일 한국리츠협회 등에 따르면 2월 27일 종가 기준 상장 리츠 25개사 시가총액은 10조381억원을 기록했다. 2025년 2월 8조4964억원 대비 18.1% 증가했다. 2001년 제도 도입 이후 처음으로 10조원을 넘어섰다.

종목별로는 △SK리츠 1조7790억원 △롯데리츠 1조4015억원 △ESR켄달스퀘어리츠 1조643억원이 1조원 클럽에 가입했다. 한화리츠는 9196억원으로 뒤를 이었다.

리츠는 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사다.

리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무 배당해야 한다. 2024년말 기준 연평균 배당률은 공모가 기준 7.5%, 시가 기준 8.1%다. 시중 예금 금리를 웃도는 배당이다. 금리 인하 국면에서 차입 이자 부담이 줄어 배당이 확대된 것이다. 예금 금리 하락에 따른 대체 투자 수요도 유입되는 것으로 나타났다.

리츠 배당소득은 공모 상장리츠에 3년 이상 투자하고 5000만원 한도 내 분리과세 신청 시 9.9% 저율 분리과세가 적용된다. 다만 이 혜택은 올해 12월 31일까지만 적용된다. 향후 이 제도가 연장되지 않을 경우 합산과세에 따른 비용 증가가 예상돼 투자가 위축될 가능성도 있다.

리츠 자산 조달 구조는 과거 유상증자 비중이 높았지만 주식 수 증가로 기존 주주 지분이 희석되는 문제가 반복되자 최근 회사채 발행과 펀드 활용이 늘었다. 삼성FN리츠 회사채 발행, 신한알파리츠 개발형 블라인드 펀드 활용 사례 등이 대표적이다.

국내 리츠 시장은 해외와 비교하면 아직 성장 초기단계로 분류된다. 미국 상장 리츠 시장은 2064조원, 일본은 156조원, 싱가포르 110조원 수준이다.

미국 리츠는 일부 섹터의 부실화 우려에도 지난해 70여개 리츠가 배당을 인상했다. 반대로 배당을 축소한 리츠는 전체(약 200여개)의 10% 수준인 19개였다.

국내 리츠 시장에서 변동률에 작용하는 것은 현재 금리와 공실률이다. 금리가 상승하면 자금조달 비용이 증가한다. 특히 상업용 오피스건물과 물류센터 임대수요가 둔화될 경우 배당도 줄어들 것으로 보인다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com