지난해 서울 오피스(업무용건물) 시장이 최근 10년 중 처음으로 순흡수면적이 감소한 것으로 조사됐다. 이에 따라 지난해 서울 오피스 거래 규모도 역대 최저치를 기록했다.

6일 부동산서비스기업 세빌스코리아에 따르면 지난해 서울 오피스 순흡수면적은 약 1만3200㎡ 감소한 것으로 나타났다. 서울 강남과 여의도 지역은 증가했지만 중심부(광화문 권역)가 줄어 전체 물량은 감소했다.

특히 광화문권역(CBD)은 SK그룹 계열사들이 소유 건물이나 SK리츠 보유 자산으로 이전하면서 대형 공실이 발생해 순흡수면적이 크게 감소했다. 여의도권역(YBD)는 2023년 공급된 앵커원과 2025년 리모델링을 마친 원센티널을 중심으로 신규 입주가 이어지며 회복세를 보였다. 강남권역(GBD)은 대형 공실이 발생했지만 2~3분기 내 공실이 대부분 해소된 것으로 나타났다.

지난해말 서울 오피스 전체 공실률은 3%대 중반을 기록했다. 명목 임대료 평균 인상률은 연간 4.3%로 물가 상승률의 2~3%p 웃도는 수준이다.

지난해 서울 오피스 거래 규모는 21조1000억원으로 역대 최대치를 기록했다. 특히 전략적 투자자 중심의 시장 재편이 두드러지게 나타났다. 2021년 20%에 불과했던 전략적 투자자·실수요자 주도의 거래 비중은 2025년 49%까지 증가해 전체 거래사례의 절반에 육박하고 있다.

전략적 투자자는 사옥 용도나 전략적 거점 확보 등 실수요를 기반으로 비교적 유연하게 자금을 조달해 올해에도 꾸준히 거래에 참여할 것으로 보인다. 이들이 선호하는 입지와 물리적 조건을 갖춘 자산에 대한 투자자들의 관심도는 지속적으로 높을 전망이다.

또 국민연금 우정사업본부 등 국내 기관 투자자들의 블라인드펀드가 조성됐고 금리 동결 기조로 인한 담보대출 금리 안정세도 투자자들의 활발한 시장 참여를 뒷받침할 것으로 보인다. 올해 오피스 거래 규모는 지난해와 비슷한 수준을 유지하거나 소폭 증가할 가능성이 있다.

올해 서울 오피스 시장에는 CBD에서만 3개의 프로젝트로 약 21만1000㎡의 신규 공급이 예정돼 있다. 이는 현재 CBD 공급량의 약 4.5%에 해당하는 면적이다. 공급량 증가로 CBD는 8~10% 수준까지 공실률이 높아질 것으로 예상된다. .

YBD는 2025년과 유사한 3~5% 수준의 공실률이 예상되고 GBD는 2025년 말을 기준으로 1.7%의 매우 낮은 공실률을 기록하고 있다. 올해 권역들 중 가장 낮은 공실률 수준을 유지할 전망이다.

2021년 이후 이어져 온 임대인 우위 시장이 점차 약화되며 2026년 명목 임대료 임상률은 2~4% 수준으로 둔화될 전망이다. 다만 임대수요 증가와 신규·리모델링 프라임 오피스 공급이 집중된 YBD는 비교적 높은 임대료 상승률을 보일 가능성이 있다.

한편 CBD에 신규 대형 프라임 오피스가 공급되며 임차인 유치를 위한 인센티브가 제공되고 있다. 임차인이 GBD 또는 YBD에서 CBD로 이동하는 권역 간 이동으로 이어질 것으로 예상된다.

홍지은 세빌스코리아 전무는 “올해 CBD에서는 오피스 신규 공급에 따른 단기 공실 상승과 이에 따른 임차인 이동에 주목할 필요가 있어 보인다”며 “투자시장에서는 기업들의 비용 효율화 전략과 함께 리모델링이나 신규 프라임 오피스 선호 현상이 지속되면서 우량 자산 중심의 투자 거래가 꾸준히 이어질 것으로 예상된다”고 전망했다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com