공익사업을 이유로 토지를 수용할 때 토지보상법은 공시지가를 기준으로 보상하도록 규정하고 있다. 편입토지에 대해 시가 감정을 하는 방법으로 보상금을 산정하지 않고 편입토지와 유사한 이용가치를 가지는 표준지의 공시지가를 기준으로 보상금을 산정하도록 한 것이다.

이렇게 공시지가를 기준으로 보상액을 산정하도록 한 이유는 보상금을 산정할 때 개발이익을 배제하기 위해서다. 개발이익은 공익사업 시행으로 토지 가격이 상승해 발생한 이익을 말한다. 이런 개발이익은 사업시행자 투자에 의한 것으로서 피수용자인 토지소유자의 노력이나 자본에 의해 발생하는 것이 아니므로, 정당한 보상 범위에 배제해야 한다는 것이다.

비교표준지 공시지가를 기준으로 보상금을 산정하기 때문에 비교표준지 선정이 보상금 규모에 상당한 영향을 미치게 된다.

비교표준지 선정 기준에 대해 대법원은 “특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용 상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정해야 한다. 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작해 그 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정해야 한다”는 입장이다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결).

실무상 비교표준지 선정 시 가장 중요한 기준은 편입토지와 용도지역이 같아야 한다는 것이다. 다음으로 가급적 편입토지와 이용 상황이 유사한 토지를 비교표준지로 선정하는 것이 좋다. 다만, 이용 상황이 다소 다르더라도 편입토지와 비교표준지 사이의 지역요인과 개별요인을 비교하는 품등비교에서 이를 참작하면 된다.

최근 장기미집행 도시공원에 대한 사업이 전국적으로 시행되면서 비교표준지를 공원 구역 안과 밖의 표준지 중 어디로 선정할지를 두고 논란이 됐다.

공원으로 결정된 이후 많은 시간이 지난 경우 공원 구역 내의 표준지는 오랫동안 공원예정지로 편입된 관계로 인근 토지들에 비해 공시지가가 낮게 책정된 경우가 많다. 이런 표준지를 비교표준지로 선정할 경우 편입토지에 대한 보상금이 적절하게 산정되기 어려운 문제가 있다. 따라서 장기미집행 도시공원의 경우 비교표준지를 공원 구역 밖의 표준지로 선정하는 것이 바람직하다.

실제 필자는 최근 몇 건의 토지보상금 소송에서 도시공원 사업지구 밖의 표준지를 비교표준지로 선정하는 것이 타당하다고 주장해 승소했다.[부산고등법원 2024. 1. 23. 선고 (창원)2022누10842 판결, 서울행정법원 2025. 1. 24. 선고 2021구합83840 판결].

재결단계까지는 공원 구역 내의 표준지를 비교표준지로 선정해 보상금을 산정했는데 소송단계에서 비교표준지를 바꿈으로서 보상금이 증액됐다.

비교표준지 선정은 보상금 산정에 있어서 매우 중요한 쟁점이기 때문에 정당보상의 이념에 부합하는 비교표준지의 선정이 이뤄져야 한다. 특히 사업시행자는 장기미집행 도시공원의 경우 공원 구역 안의 표준지 공시지가가 너무 낮은 경우, 공원 구역 밖의 표준지를 비교표준지로 선정해 보상금을 산정하는 문제를 적극 고려할 필요가 있다.