16일부터 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도가 주택가격에 따라 2억원에서 6억원으로 차등 적용된다. 현재 최대 6억원까지 대출이 가능했지만 시가 25억원을 초과하는 주택에 대해서는 대출한도가 2억원으로 축소된다.

15일 오전 금융당국은 정부의 주택시장 안정화 대책 이행을 위해 은행연합회를 비롯해 2금융권 협회와 5대 시중은행이 참석한 가운데 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 방안을 발표했다.

금융위는 “최근 공급 불안 심리, 주택 선매수 수요 등에 따라 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 확대되고 있다”며 “신규 주택구입에 활용되는 대출수요가 여전히 존재하는 만큼, 수도권·규제지역 주담대 등에 대한 대출규제를 추가적으로 강화하기로 했다”고 밝혔다.

◆주택 가격에 따라 여신한도 달리 적용 = 당국의 대출수요 관리 강화 방안은 △주택가격 수준에 따른 주택담보대출(주담대) 여신한도 차등화 △스트레스 금리 하한 상향 조정 △1주택자 전세대출 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 △은행권 주담대 위험가중치 조정 조기 시행 등 4가지다.

주담대 여신한도는 15억원 이하 주택에는 현재와 같은 6억원 한도를 유지하되, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 차등 적용하기로 했다. 다만 중도금·이주비 대출은 규제 대상이 아니다.

또 1주택자(소유주택 지역은 무관)가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 이자상환분을 DSR에 반영하기로 했다. 갭투자를 억제하기 위한 조치다.

DSR은 연소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미한다. 금융당국은 DSR이 40%를 넘지 않도록 대출 한도를 제한하고 있어서 전세대출에 대한 이자상환분이 반영되면 대출 한도는 줄어들 수 있다. 이달 29일부터 시행되며 그 전에 전세대출을 이용하던 차주가 기존 주택에 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않기로 했다.

금융당국은 일단 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에만 DSR을 우선 적용하고, 무주택 서민의 전세대출에 대해서는 DSR을 적용하지 않기로 했다. 하지만 향후 시행 경과 등을 보면서 전세대출 전체로 단계적 확대하는 방안을 검토하기로 했다.

이와함께 수도권·규제지역에서 주담대를 받을 경우 대출금리에 가산하는 스트레스 금리를 더 높이기로 했다. 스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만 DSR 산정시 추가 반영하는 금리로, 금리 상승에 따른 원리금 상환액이 증가하면 DSR 산정에 영향을 미쳐서 대출한도가 줄어들 수 있다.

현재 주담대의 스트레스 금리 하한은 1.5%이고 상한은 3.0%다. 하지만 16일부터 수도권·규제지역은 스트레스 금리 하한이 3.0%로 상향된다.

은행들이 주담대를 축소할 수 있도록 은행권 주담대 위험가중치(RW) 하한을 상향하는 방안도 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 내년 1월 조기 시행하기로 했다. 은행의 건전성 지표인 ‘BIS 자기자본비율’은 위험가중자산(RWA) 대비 자기자본 비율이다. RWA는 대출과 주식 등 익스포져 유형별로 RW를 부과해 산정된다. RW가 높아져 위험가중자산이 늘면 자본 부담이 커진 은행들은 주담대를 줄일 수밖에 없다.

현재 은행마다 주담대에 대해 손실경험에 따라 추정한 부도율(PD)·손실률(LGD) 등으로 RW를 산출하고 있으며 하한은 15%다. 금융당국은 주담대 RW 하한을 20%로 상향한다는 방침을 지난달에 밝힌 바 있다.

금융위는 “필요시 주담대 RW 하한의 추가 상향 또는 높은 위험 가중치가 적용되는 고위험 주담대의 적용 대상을 확대하는 방안 등도 검토하겠다”고 밝혔다.

◆규제 지역 확대 지정, 대출규제 자동 강화 = 이날 주택시장 안정화 대책으로 국토부가 규제지역을 확대 지정함에 따라 해당 지역 주담대 등에 대한 대출규제도 자동으로 강화됐다.

무주택자가(처분조건부 1주택자 포함)가 규제지역 내 주담대 취급시 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 강화된다. 토지거래허가구역 지정시 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 강화된다.

전세대출 보유자가 투기지역과 투기과열지역 내에서 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함) 취득(구입·증여)시 전세대출 회수조치가 이뤄진다. 투기지역과 투기과열지역에서 3억원 초과 아파트를 취득한 경우에는 전세대출이 제한된다.

또 1억원 초과 신용대출이 있는 경우 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다. 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택의 재건축·재개발에 따른 중도금·이주비대출을 받을 경우에 추가 주택구입이 제한된다. 이밖에도 규제지역 소재 주택을 구입하기 위한 주담대(사업자대출) 역시 제한된다.

금융위는 “즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진해 나갈 예정”이라며 “다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정 등을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 피해가 발생하지 않도록 하겠다”고 밝혔다.

이경기 기자 cellin@naeil.com