물량부족과 보증금 상승으로 전세시장의 제도변화가 예상된다. 전세수요가 아파트에 몰리면서 유통물량이 부족해졌고 기존 전세 세입자들은 전액 보증금을 마련하기 어려워 반전세로 전환하는 현상이 뚜렷해졌다.

남아 있는 순수 전세물량은 가격 상승폭이 확대됐다. 22일 한국부동산원에 따르면 5월 전국 아파트 전세가격지수 변동률은 0.45%를 기록했다. KB부동산도 2026년 3월 전국 주택 전세가격이 전월 대비 0.31% 올랐고 수도권 상승폭이 확대됐다고 분석했다.

전세제도 변화가 예상되는 것은 앞으로 입주물량이 단계적으로 감소되는데 따른 영향이 크다. 또 임대차 2법 시행 이후 기존 세입자의 장기 거주가 가능해졌다는 점도 물량 부족의 원인으로 작용한다. 기존 세입자는 2년 거주후 계약갱신청구를 통해 보증금 인상률 5% 이내에서 2년간 추가 거주할 권리가 있다.

이와 함께 전세사기 사건으로 비아파트 물량을 기피하는 현상이 심화하면서 전국 모든 전세수요가 아파트에 몰린 탓이다.

이같은 원인으로 전세물량 부족과 보증금 상승이 뒤따랐고 임대인은 물건을 월세로 전환하려는 분위기가 확산하고 있다.

서울은 반전세 확대 속도가 더 빠르다. 올해 4월까지 서울 아파트 월세 거래량 비중은 51%로 집계됐다. 전년동기 43.1%보다 6.9%p 높다. 4월 서울 전세 거래량은 2만2021건으로 1년 전보다 18.5% 줄었다. 바년 월세는 4만7404건으로 11.3% 늘었다.

월세에는 보증부월세와 반전세가 포함되기 때문에 월세 전환율 증가는 반전세 확대로 볼 수 있다.

반전세 확대는 단기 현상이 아니라 구조 변화에 가깝다. 전세사기 이후 임차인들이 위험 회피 성향이 커졌고 임대인은 월세 수입을 선호하는 현상이 상호 연동되고 있다. 여기에 순수 전세에는 대출과 보증보험 심사도 불리하게 작용할 수 있다.

결국 주택 임대차시장은 서울 인기지역 아파트의 순수 전세 희소성 강화와 수도권 일반단지 반전세 확대로 고착화할 가능성이 높다.

비아파트물량은 빠르게 월세로 전환될 것으로 보인다.

임대차 제도의 변화로 임차인은 고정비 지출이 늘게 됐다. 전액 보증금을 마련하기 힘든 임차인들이 반전세를 선택하면서 소득의 일부를 정액 주거비로 지출하게 되면서 장기적으로는 물가에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com