2015년 노인복지주택(시니어주택) 분양이 금지되면서 공급망에 구멍이 뚫렸다. 이후 임대만 가능하도록 바뀌다 보니 개발이익이 없어 일부를 제외하고는 선뜻 공급에 나선 개발사가 없었다.

2015년 분양 금지 조치 전 막바지 경기도 광교에서 시니어주택단지를 분양한 임종대 케이원디 대표는 현재 서울권에 대규모 시니어주택 공급을 다시 추진하고 있다. 노인인구의 급격한 증가로 이제는 시니어주택단지가 임대형으로 개발하더라도 수익을 낼 수 있다고 봤다.

이를 위해 임 대표는 2015년 당시 시니어주택 공급 과정과 정책 변화 등을 되짚어 봤다. 당시의 문제점이 보이면서 향후 공급방향을 세울 수 있었다고 한다. 임 대표는 9일 “2015년 마지막으로 분양형 시니어주택 인허가를 받았고 분양 이후 입주세대를 위한 식사 제공 등 다양한 시니어 프로그램을 제공해왔다”며 “하지만 시간이 지날수록 입주 세대에서 자체 운영방식을 고집하면서 입주자 중심의 운영으로 바뀌었고 지금은 사실상 일반 아파트단지와 큰 차이없이 단지가 운영되고 있다”고 지적했다.

분양 당시에는 시니어 전용 주거단지로 설계돼 식사제공과 건강프로그램 등을 다양하게 제공할 계획이었지만, 분양받은 세대주들이 자율 운영을 요구하면서 이후 운영에서 손을 뗀 사례다. 임 대표는 광교 시니어주택단지 운영 과정을 보며 국내 노인복지주택 방향을 고민하게 됐다.

임 대표는 “거주하던 곳에서 계속 살아가는 에이징인플레이스(AIP)를 추구하는 노인주택 정책이 다양하게 고민되고 있다”며 “그러기 위해서는 평소 살던 공간이 갑자기 축소되거나 환경이 급격히 바뀌어서는 안된다”고 지적했다. 이런 이유로 수도권 시니어주택 공급이 시급하다는 입장이다.

하지만 수도권은 땅값이 비싸 고가의 주택 공급만 가능한 실정이다. 임 대표는 이를 해소하기 위해서는 공원용지가 해제되는 곳에 공공이 함께 추진하는 시니어주택 공급이 필요하다고 지적했다. 수도권에서 주택단지와 지식산업센터 등을 전문 공급해온 임 대표에게 시니어주택 개발 실전 전략을 물었다.

●2015년 광교 시니어주택 공급 상황을 되짚어보면 어떤 점이 아쉽나.

시니어주택 547세대를 공급했다. 당시 분양을 끝내고 우리가 식사 운동 건강 프로그램을 제공하며 운영을 시작했다. 하지만 세대주들이 식사 비용 등에 문제를 제기하며 70%의 찬성 의결로 운영사를 내보내고 스스로 운영을 하기 시작했다. 하지만 경험이 없는 세대원들이 직접 운영은 어려운 구조다. 이 때문에 식사 제공 등은 사실상 어렵게 됐다. 규모가 컸으면 다른 운영사를 선정할 수 있었겠지만 500세대 정도로는 부족했다.

●현재 시니어주택단지 공급이 임대만 가능하도록 규제하고 있다. 분양형과 임대형의 차이는 무엇인가.

2015년 이전에 분양이 가능했던 것은 토지 가격이 주변 일반주택용지보다 저렴했기 때문이다. 지원시설 용지에 시니어주택을 공급할 수 있기 때문이다. 주변 일반 아파트의 전세가격 수준으로 분양할 수 있었던 이유다. 지금은 분양을 허용한다고 해도 이같은 가격 수준으로는 불가능하다. 결국 고가의 특정 주거단지만 형성될 수밖에 없다.

●노인인구가 급격히 증가하면서 서민층을 위한 주거단지 필요성이 강조되고 있다. 서울시 등 지방자치단체도 공급 확대를 추진하고 있지만, 아직 눈에 띄는 성과는 나오지 않고 있다는 지적이다.

주택공급전략의 핵심은 땅값이다. 땅을 어떤 가격에 어떤 용도로 사느냐에 따라 공급 대상이나 분양가격이 정해진다. 또 그에 따른 단지 운영방식을 정할 수 있다. 수도권에 싸게 구입할 수 있는 땅이 없다. 결국 고가의 시니어주택만 추진되는 구조다.

●지자체에서 중산층을 위한 시니어주택 공급을 늘리고 있는데, 이같은 방향이 민간에서 추진하는 시니어주택 임대사업과 충돌하나.

민간과 협업해서 진행해야 한다. 현재 유휴 부지나 폐교 부지 그리고 예전에 군 유휴 부지도 있다. 통폐합되면서 사라지는 그 부지를 충분히 활용할 수 있다. 시니어주택단지는 자연녹지 지역에도 충분히 건립이 가능하다. 서울 연희동에도 그런 땅이 꽤 있는 것으로 안다. 주변 단독주택을 1000세대씩 매입해서 민간과 함께 시니어타운으로 개발할 수 있다. 또 역세권 주변 청년주택을 확대하고 있는데 청년주택 형태의 노인주택을 교통이 편리한 수도권 곳곳에 공급하고 민간사업자들이 이를 건설운영하는데 나서면 좋을 것이다. 재정비되지 않거나 노후화된 공원, 서울에서도 녹지가 많다 보니까 그 부지 일부를 재정비하면서 거기에 용적률이나 어떤 인센티브를 주면서 그 부지를 활용할 수 있다. 그게 오히려 도심과 가까운 시니어주택으로 적합하다는 생각이다.

●공급 경험에 비추어 앞으로 시니어주택 공급계획을 세울 때 참고할 만한 의견이 있다면

노인증가 속도를 볼 때 필요성이 절박한 주거상품이지만 아직 국내에서는 다양한 시도가 없다. 2015년 공급계획을 세웠을 때 정말 많은 시공사를 만나 설득했다. 이게 힘들었다. 지금은 정부에서도 여러 지원방안이 나오고 있다. 또 신도시 의료복합용지에 대형병원이 잘 들어오지 않는다. 민간 사업자도 병원을 기부채납해야 하기 때문에 사업성이 떨어진다. 시니어타운을 함께 건설해 인센티브를 받을 수 있는 방안을 제안해보면 좋을 것 같다.

●시니어주택 활성화를 위해 규제완화 방안 등을 제안한다면

60세 이상을 대상으로 하지만 실제로는 70~80대가 들어오는 곳이다. 그러다보니 주변의 도움이 필요한 세대가 모여 있는 곳이 시니어주택단지다. 하지만 자녀의 봉양이 불가능하다. 세대원 중 미성년자나 노인을 제외하고는 입주가 불가능하기 때문이다. 자녀 중 누군가는 함께 있어야 할 필요도 있다. 또 20세 이하 자녀가 함께 살다가 성인이 되면 나가야 한다. 이런 강박적 규제가 시니어타운을 활성화시키지 못하는 대표적 규제로 본다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com