이번 대책이 매매시장 못지않게 전월세 시장에 영향을 줄 것으로 예상되는 만큼 전월세 대출 지원 강화, 월세 세액공제 확대, 기존 세입자 보호 조치 등의 ‘전월세 시장 안정화’ 대책이 신속하게 마련돼야 한다는 의견도 제시됐다.

보고서는 “토지거래허가제 시행으로 주택대출을 받아 갭투자하는 것이 원천적으로 차단되면서 전세공급을 담당하던 투기적 투자가 차단됨으로써 전세매물이 감소하게 하게 된다”면서 “주택매매수요가 임대차 수요로 전환되면서 주택 임대차가격이 상승하게 되고, 임대인은 전세금 인상분 일부를 월세로 전환해 임차인에게 보증부월세를 요구하는 경우가 많아질 수 있다”고 분석했다.

이에 따라 “전세 공급 감소와 월세화 가속으로 인해 임차인의 월세 부담이 급증할 것에 대비해 월세 소득공제 및 세액공제를 확대하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다.

또한 토지거래허가구역에서 매수자가 실거주 의무를 지키기 위해 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 가능성이 크므로 세입자가 겪을 수 있는 주거 불안정 해소를 위한 보호 조치도 필요하다고 덧붙였다.

10.15 부동산 안정화 대책이 ‘단기 처방’으로 평가되는 만큼 중장기적인 관점에서 ‘공급 확대의 가시적 성과’를 보여야 한다는 지적도 나왔다.

보고서는 “정부는 이번 발표를 통해 서울 서초구 서리풀지구 2만호, 과천지구 1만호 등 우수입지에 대한 공급을 서두르겠다는 입장이지만 실제 공급은 빨라도 2029년 이후로 예정돼 있어 당장의 공급 부족 문제를 해결하기에는 역부족인 측면이 있다”면서 “문재인정부에서 착수한 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시의 공급이 가시화될 수 있도록 하고, 특히 향후 주택공급을 기대하고 있는 무주택가구에게 연도별·지역별 공급 물량의 분양 및 입주 시기 등 구체적 일정을 공개하여 시장 불안을 완화하려는 노력이 필요해 보인다”고 밝혔다.

보유세보다는 양도소득세 개편을 통해 투기 과열을 막자는 방안도 제시됐다. 보고서는 “현행 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제 제도 하에서는 양도차익이 클수록 납부세액도 커지지만, 주택 가격 상승률이 큰 지역으로의 갭투자 등 주택 투자수요의 집중을 완화할 필요가 있다는 점도 고려할 필요가 있다”면서 “투자수익률 관점에서만 주택을 거래하려는 유인에 대한 제약을 검토하고, 이때 고가주택의 장기보유특별공제 기준(현행 최대 80%)을 주택 가격대별로 차등화하는 방안 등을 정책적으로 검토해 볼 수 있을 것”이라고 밝혔다.

보유세(재산세 등)를 높여 주택 수요를 낮추는 방안에 대해서는 “부동산 가치 상승에 대한 기대수익률이 세금 부담 인상 효과를 상쇄할 만큼 크다면 주택 가치가 오르는 것을 막기 어렵다”면서 “소득이 없는 고령층 가구 등에게 과도한 경제적 부담을 발생시킬 수 있는 만큼 신중하게 고려해야 한다”고 밝혔다.

정부가 주택가격 상승의 ‘풍선 효과’를 우려해 서울시 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역으로 일괄 지정한 것과 관련해서는 지역별 차등 규제가 필요하다는 입장을 내놨다.

보고서는 “서울 내에서도 주택가격 차이가 심하고 시장 특성이 다름에도 불구하고 서울 전역을 일괄적으로 규제지역으로 지정함으로써, 시장 과열 정도가 심하지 않은 지역까지 규제를 받는다는 지적이 있다”면서 “향후 규제의 실효성을 높이고 지역별 시장 특성을 반영한 규제를 검토할 필요가 있다.

특히 주택시장 동향을 면밀하게 모니터링해 과열이 진정된 지역부터 순차적으로 규제를 완화하는 탄력적이고 유연한 운영이 필요해 보인다”고 밝혔다.

박소원 기자 hopepark@naeil.com