아파트 임대차 시장에서 반전세 물량이 늘어나고 있다. 전세물량 부족과 보증금 상승으로 반전세로 이동하는 경향이 뚜렷해졌다.

22일 한국부동산원 부동산통계정보시스템(r-one)에 따르면 올해 5월 서울 아파트 월세가격지수는 1월 대비 2.76% 상승한 것으로 나타났다. 전년동월(96.16)과 비교하면 6.86% 오른 수준이다.

월세거래량 비중도 68.5%로 전년동기 대비 8.1%p 증가했다. 월세거래는 2022년부터 꾸준히 늘어나고 있다. 2022년 1분기 48.0%였던 월세 비중은 2023년 54.9% 2024년 57.9% 2025년 60.7%로 계속 올랐다.

월세거래에는 보증부월세와 반전세가 포함된다. 반전세는 통계상 별도 항목이 없어 월세에 포함돼 거래량과 가격이 추정된다. 국토교통부도 월세 거래량을 집계할 때 보증부월세와 반전세를 함께 포함하고 있다. 보증부월세는 보증금 규모에 상관없이 보증금과 월세를 정하고 반전세는 통상 전세금의 절반정도를 보증금으로 내는 구조다.

최근 월세거래 증가는 전세 보증금이 상승하면서 전세계약을 갱신하려는 임차인이 보증금 인상분을 월세로 지급하는 비율이 높아졌기 때문으로 분석된다. 반전세가 확대된 결과로 볼 수 있다.

기존 전세가 반전세로 바뀌면 시장에 남는 순수 전세 물건은 감소해 전세물량은 더 귀해진다. 장기적으로는 반전세가 늘면서 월세가격을 끌어올리는 효과를 낼 수 있다. 한국부동산원에 따르면 주택 전월세전환율이 2024년 12월 6.2%에서 2025년 12월 6.6%로 올랐다. 전월세전환율 상승은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비용이 커졌다는 뜻이다.

향후 전세시장은 축소되고 반전세가 시장을 주도할 가능성이 높다. 입주물량 부족으로 순수 전세거래가 감소하고 가격은 추가 상승할 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 6월 셋째주 전국 아파트 전세가격은 0.26% 상승했다. 서울이 0.32%, 경기·인천이 0.29% 올랐다. 5대광역시와 지방도 각각 0.15%, 0.14% 올랐다. 전국 17개 시도 기준 상승 16곳, 하락 1곳으로 상승세가 강했다.

이에 따라 임차인의 주거비 부담도 목돈 중심에서 월 고정지출 중심으로 바뀌고 있다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 “향후 전세대출 규제 등이 추가로 강화될 경우 전세 수요의 일부가 반전세 또는 순수 월세시장으로 이동하면서 월세가격 상승 압력은 더욱 커질 수 있다”며 “특히 매매시장과 전세시장의 진입 장벽이 높아진 상황에서 월세를 선택할 수밖에 없는 중산층 이하를 중심으로 주거비 부담이 가중될 것으로 예상된다”고 분석했다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com