토지를 수용해 추진하는 공익사업은 선사업과 면사업으로 구분할 수 있다. 선사업은 도로, 철도와 같이 선형으로 이어지는 공익사업을 말한다. 반면 면사업은 택지개발, 산업단지조성 등과 같이 일정 면적의 토지를 대상으로 한다.

선사업의 경우 토지 취득이 선형으로 이뤄지고, 개발이익의 영향을 상대적으로 적게 받게 된다. 반면 면사업의 경우 일정 구역의 토지를 일괄적으로 취득하게 되고, 개발이익의 영향을 상대적으로 많이 받게 된다.

특히 선사업은 사업에 필요한 토지만 분할해 편입하기 때문에 남는 토지인 잔여지가 많이 발생한다. 이런 잔여지는 필연적으로 가치하락이 발생할 가능성이 크기 때문에 주의가 필요하다.

잔여지의 가치가 하락하는 요인은 다양하다. 잔여지의 형상이 불규칙해지거나 면적이 줄어들어 토지의 효용가치가 감소할 수 있고, 기존 도로와 연결이 차단되거나 악화되어 가치가 하락할 수도 있다. 또 공익사업 시행으로 설치되는 시설로 인해 손실이 발생할 수도 있고, 미래 이용가능성이나 거래 용이성 등의 변화로 사용가치나 교환가치가 하락할 수도 있다.

잔여지 가치하락은 토지편입 전의 가격에서 편입 후 가격을 뺀 금액으로 평가해 보상한다. 편입 전의 잔여지 가격은 가치하락 요인이 발생하기 전을 기준으로 산정한다. 편입 후의 잔여지 가격은 가치하락 요인이 발생한 이후의 상태를 기준으로 계산한다.

잔여지 가치하락을 계산할 때 주의해야 할 원칙으로 상계금지의 원칙이 있다. 상계금지의 원칙이란 잔여지에 발생한 손실과 이익을 별도로 평가해야 하며, 이익이 발생하더라도 손실보상액에서 공제할 수 없다는 원칙이다.

필자는 토지 가운데 부분이 편입되고 잔여지가 양쪽으로 남은 손실보상 소송을 수행한 것이 있다. 이 소송에서 법원은 일부 잔여지의 가치가 상승하고 다른 잔여지의 가치가 하락한 경우, 가치상승분을 가치하락분에서 공제할 수 없다고 판단한 바 있다(대구고등법원 2023. 7. 14. 선고 2023누10403 판결).

잔여지 손실보상은 사업완료일로부터 1년이 지나기 전까지 청구할 수 있다.

예를 들어 도로사업으로 수용된 토지의 소유권이 사업시행자에게 넘어갔더라도 준공 후 1년이 지나지 않았다면 손실보상청구가 가능하다. 실제로 토지보상을 이미 받은 토지소유자들에게 추가로 잔여지 손실보상이 가능하다고 설명하면 마치 보너스라도 받게 된 것처럼 좋아하시는 분들을 보상현장에서 많이 만나게 된다.

공익사업 중 선사업의 경우 잔여지 가치하락이 중요한 쟁점임에도 불구하고 실무에서는 토지소유자가 적극적으로 주장하지 않으면 사업시행자가 알아서 보상해 주는 경우는 거의 없다. 보상을 요청하더라도 특별한 이유없이 받아들이지 않는 경우가 많다.

결국 토지소유자는 재결이나 행정소송을 통해서 잔여지 가치하락을 인정받게 된다.

잔여지 가치하락 손실보상에 대한 사업시행자의 전향적인 자세 변화가 필요하다. 그리고 잔여지 소유자들은 자신에게 인정되는 권리를 알고 이를 적극적으로 행사하는 것이 필요하다.