강남 마지막 판자촌 구룡마을 재개발이 이번엔 성사될 수 있을까.

31일 서울시와 구룡마을 개발을 담당하는 서울주택도시공사(SH)는 설계공모 당선작을 공개했다. 이를 토대로 시와 SH는 오는 2029년까지 구룡마을 재개발을 마무리 짓겠다고 밝혔다.

설계 계획안에 따르면 구룡마을은 약 3800세대 대단지로 탈바꿈한다. 신혼부부를 위한 미리내집 600세대를 포함한다(조감도 참조).

시는 올 하반기 빈집 부분을 철거하고 올해 안에 이주를 완료한다는 목표다. 이주비, 이주 후 보증금 감면 등 지원대책을 최대한 동원할 방침이다.

구룡마을 재개발은 두가지 측면에서 관심을 모은다. 우선 투기세력 차단이다. 시와 SH는 개발이익을 공공으로 환수해 투기세력을 차단하고 화재와 홍수 등 재난에 취약하던 해당 지역을 안전한 동네로 바꾸겠다는 목표를 제시했다. 전문가들은 “강남 한복판 금싸라기 땅에 둘러싸인 구역인 만큼 각종 투기 행위가 규제를 뚫고 횡행할 가능성이 높다”고 관측한다.

또 하나는 말 그대로 재개발 성공 여부다. 50년 가까이 무허가판자촌으로 방치된 구룡마을은 그간 숱한 개발 논의가 모두 무산됐으며 화재와 홍수 등으로 주민 안전이 크게 위협 받았다. 특히 수시로 일어나는 화재는 외부 개발세력의 ‘고의 방화’ 또는 개발 반대 세력의 ‘자해’ 의혹까지 불러 일으키는 등 개발 논의를 어렵게 만드는 계기가 됐다.

시는 현재 보상비 1조원을 투입해 토지 및 지장물 소유자들에 대한 보상절차를 마무리하고 있다고 밝혔다. 지난해 5월 개발계획 변경안이 서울시 도시계획위원회를 통과됐고 이에 따라 사업이 추진 중인 만큼 절차상 하자는 없다.

문제는 판자촌 재개발마다 불거지는 수용재결 과정이다. 수용재결이란 보상 협의가 이뤄지지 않은 소유주를 대상으로 법원에 공탁금을 걸고 수용절차를 진행하는건데 이 과정에서 주민 반발이 불가피하기 때문이다. SH에 따르면 구룡마을 내 지장물(주로 판잣집)은 총 1946건이다. 이 가운데 978건은 소유자가 있고 절반에 해당하는 968건은 소유자가 없거나 확인되지 않았다. 소유자가 있는 978건 중 342건은 협의가 완료됐지만 636건은 미완료 상태다.

수용 문제를 제외하면 현재까지 과정은 과거와 비교할 때 사업에 큰 진전을 보이고 있다. 현재 거주하는 전체 1107세대 가운데 66.5%인 736세대가 이주를 완료했고 남은 371세대에 대해 이주를 독려하고 있다.

부동산업계 관계자는 “계획대로 개발이 성사되면 주민들 안전한 거주여건 확보는 물론 강남권 개발의 또다른 이정표가 될 것”이라며 “판잣집 이주 과정에서 불협화음을 최소화하고 충돌없이 이주를 마무리하느냐가 사업 성패의 관건이 될 것”이라고 말했다.

개포동 567-1 일대에 있는 구룡마을은 ‘서울 마지막 판자촌’이라는 이름이 붙어 있는 동네다. 시는 지난해 5월 최고 25층 높이 3520가구의 주거단지 개발계획을 발표했다. 몇차례 수정을 거쳐 현재는 공공임대 1896가구, 공공분양 1031가구, 민간분양 960가구를 포함한 총 3887가구 규모 사업으로 추진되고 있다.

이제형 기자 brother@naeil.com