소위 ‘깡통전세’ 등으로 인해 임대차계약에 있어 상대적 약자인 임차인의 경제적 피해가 지속적으로 발생하고 있다. 사소해 보이지만 임차인의 피해 예방을 위한 몇가지 주의사항을 소개하고자 한다.

전국적으로 신탁부동산에 대한 전세사기 범행이 다수 발생하고 있다. 신탁 부동산의 경우 기존 소유자인 위탁자가 아니라 신탁회사(수탁자)가 부동산에 관리처분권을 가지게 되고 대외적으로 소유자로 취급된다. 신탁원부에도 위탁자가 부동산에 대한 임대차계약을 체결하는 경우 신탁회사의 사전 승낙을 얻도록 규정하고 있는 것이 통상적이다.

신탁회사의 승낙 없이 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인은 점유를 개시하고 주민등록을 마치더라도 신탁회사 또는 그로부터 소유권을 취득한 제3자의 인도청구에 대항할 수 없게 된다. 신탁사기범행에 있어 부동산중개인이 신탁원부를 제외한 신탁등기만을 첨부하면서 위탁자와의 계약으로도 충분하다고 설명하는 것이 대부분이므로 중개사의 설명만을 믿고 계약을 체결하면 낭패를 보기 십상이다.

임차 주택의 소유자 반드시 확인

임대차계약 체결 시 임대인과 목적물의 소유자가 일치하는지 여부를 반드시 확인하고, 목적 부동산이 신탁 부동산인 경우에는 가급적 임대차계약 체결 자체를 지양할 필요가 있다. 또 임대차계약을 종료하려면 갱신거절 의사표시를 확실히 해야 한다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

실제 사례에서는 임차인이 문자 또는 카카오톡 등을 통해 갱신거절의 의사를 표시하는 경우가 많은데, 임대인이 메시지를 알지 못하였다고 주장하면서 임대차 종료 여부와 관련된 분쟁이 발생할 우려가 있으므로 내용증명을 통해 갱신거절의 의사를 표시하는 것이 적절하다.

임대차 종료 시 임차목적물의 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다. 임대인은 목적물을 인도받거나 인도의무의 이행을 제공받은 이후부터 보증금반환의무에 대한 지연손해금 지급의무를 부담한다(대법원 2011다77697 판결 등). 위와 같이 임차인의 목적물 인도 시점은 지연손해금 산정의 기준이 되므로 이를 명확히 해둘 필요가 있다.

나아가 실제 퇴거 시점에 대해 다툼이 발생하는 경우가 있으므로, 이삿짐을 모두 옮긴 후 주택 내부를 촬영한 사실을 임대인에게 전송해 두거나, 이사 업체와의 통화내역, 이사 날짜가 기재된 견적서, 이사비용 결제 내역, 영수증 등 자료를 구비해 놓는 것이 필요하다.

참고로 임차보증금 반환의무가 지체됨에 따라 발생하는 지연손해금은 통상 손해로서 소송 과정에서 별도 입증이 필요하지 않다. 하지만 보증금 반환이 늦어짐에 따라 새로운 주거지에 대한 보증금 납입까지 늦어져 몰취되는 계약금 또는 위 보증금 마련을 위해 대출을 받으면서 발생하게 되는 대출금에 대한 이자, 이사 업체에 대한 위약금 등은 특별손해에 해당해 임대인이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다.

특별손해, 임대인에 사전 고지 적절

임대인에게 갱신거절 의사를 표시하는 시점에 보증금 반환이 늦어지는 경우 발생할 것이 예상되는 피해에 대해서도 임대인에게 사전 고지해 두는 것이 적절할 것이다

김장선

변호사 대한법률구조공단 인천지부 부천출장소