국내 주택가격 변동성 확대에 전세가격과 갭투자(전세 끼고 매매), 금리 주택담보대출이 주요 원인이라는 분석이 나왔다. 대출규제를 하더라도 전세는 유동성 공급의 경로로 작동하며, 전세보증금반환보증은 매매·전세가격 상승에 영향을 미치는 것으로 파악됐다.

국토연구원은 20일 발간한 ‘주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향’보고서에서 경제협력개발기구(OECD) 주요 국가와 한국을 대상으로 주택시장 변동성의 결정 요인을 분석했다.

보고서에 따르면 국내 전세가격이 1% 상승할 경우 매매가격은 0.655% 상승하는 것으로 나타났다. 또 갭투자 비중이 1% 증가하면 매매가격은 0.148% 상승하며, 지방(0.128%)보다 수도권(0.179%)이 영향을 더 많이 받았다.

금리인하 영향도 지방보다 수도권에서 5배 이상 더 강하게 나타났다. 주택담보대출 역시 수도권에 영향을 집중시키는 요인으로 분석됐다.

전세보증금반환보증은 보증 수준이 증가할수록 주택 매매가격이 상승하는 것으로 파악됐으며 리스크(위험)를 헷지(회피)한 수준만큼 가격을 인상시켜 보증회사로 리스크를 이전시킨 것으로 확인됐다.

OECD 21개국의 경우 2010년 이후 기준금리를 1%p 인하하면 주택가격은 4.5% 올랐다. 수도권 밀집도를 나타내는 대도시화율도 주택가격 상승을 유발하는 요인으로 꼽혔다. 대도시화율이 1%p 증가하면 주택가격은 10.3% 올랐다.

주택시장 변동성 확대는 일정한 시차를 두고 국내에서 신용대출 연체, 경매, 미분양 증가 등 사회적 비용을 후행적으로 발생시킨 것으로 분석됐다.

변동성 발생 2년 후 신용대출 연체율이 증가 추세로 전환돼 최장 4년 후까지 그 영향이 지속됐다. 경매 건수는 약 24개월 내에는 감소하지만 40개월 이후 증가했다. 미분양 주택도 약 12개월 이후부터는 증가세로 전환해 40개월까지 지속됐다.

국토연구원은 주택시장 안정성을 높이기 위한 정책 방향으로 △모기지 대출구조 개선 및 유동성 관리 △전세자금대출제도 개선 △시장의 경기 대응력 제고 등을 제시했다.

박진백 부연구위원은 “금리·경기 사이클에 따른 DSR(총부채원리금상환비율)유연화가 필요하다”며 전세자금 대출 DSR 적용대상 차등화와 정보비대칭 해소를 위한 전세가격 적정성 평가시스템 도입을 강조했다.

김선철 기자 sckim@naeil.com