금리 하향기가 마무리되면서 상업용 부동산 조달 비용이 높아지는 국면에 진입했다. 이에 따라 상업용 부동산은 건물별로 가치평가가 극명하게 갈리는 시장 분할 시대가 열릴 전망이다.

21일 상업용 부동산 기업 알스퀘어가 낸 ‘2026 상업용 부동산 담보대출 리포트 : 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기’에 따르면 하반기 대출금리 재상승기에 진입할 것으로 예상된다.

2분기 서울과 분당권역 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.03%를 기록했다. 금융기관 수수료 등을 더한 실질 총 조달비용(All-in Cost)은 4.43%로 더 높아졌다. 16일 한국은행이 기준금리를 인상함에 따라 조달비용 상승 추세는 한층 뚜렷해질 전망이다.

자산별 대출 조건의 양극화도 심화하고 있다. 실제 1분기 기준 비교적 현금흐름이 안정적인 오피스 빌딩의 선순위 대출금리는 4%대 초반(4.04%)인 반면 물류센터 선순위 금리는 4.74%를 기록하며 두 자산 간의 금리 격차가 0.7%p(70bp)까지 벌어졌다.

우량 자산 여부에 따라 시장의 대출 기준이 더욱 엄격하게 적용되고 있다는 점을 확인할 수 있다.

조달비용이 상승할 경우 투자 수익성 지표에서 하락 방어 여부가 중요해졌다. 캡레이트(투자금 대비 기대 수익률)와 대출 이자의 격차가 아슬아슬한 수준까지 좁혀졌기 때문이다.

1분기 오피스 캡레이트는 4.36%로 선순위 대출금리(4.04%)와 가산금리(스프레드)가 32%p(32bp)로 좁혀진 상태다. 스프레드가 추가로 축소될 경우 대출금리가 자산 수익률을 상회하는 네거티브 레버리지로 전환될 수 있어 주의가 필요한 상황이다.

최규정 알스퀘어 리서치연구원은 “이번 기준금리 인상으로 신규 및 차환 대출의 금리 상방 압력이 한동안 지속될 것”이라며 “보수적인 진입가격 산정과 선제적 유동성 관리, 안정적인 현금흐름을 갖춘 우량 자산 중심의 투자 전략이 중요할 것”이라고 설명했다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com