지식산업센터 공실률이 증가하고 있다. 사업자 부도로 경매에 나온 물건들도 유찰이 이어지면서 일부 물건은 감정가 대비 낙찰률이 20~30%까지 떨어졌다.

2일 법원경매와 지지옥션 등에 따르면 2025년 지식산업센터 경매 낙찰가율은 전국 평균 64.7%를 기록했다. 감정가격 10억원 짜리 지식산업센터가 6억5000만원에 팔리고 있다. 경매물건도 최근 3~4년 만에 물량이 6배 증가했다. 2025년 기준 지식산업센터 경매 물량은 약 2593건으로 역대 최대를 기록했다.

지식산업센터는 과거 아파트형 공장으로 불렸던 건물로 도심지에 소규모 공장을 할 수 있도록 허가한 건축물이다. 업무용 시설과 근로자가 숙식을 할 수 있도록 기숙사 시설을 분양할 수 있다. 최근에는 이 기숙사 시설을 주거용으로 분양해 논란이 되고 있다.

실제 경매물량을 보면 감정가의 절반 이하로 떨어진 물건도 증가하고 있다. 경기 평택시 고덕의 한 지식산업센터 3층(15.75평)은 2024년 감정가 3억5300만원에 경매에 나와 4회 유찰된 끝에 2월 최저입찰가격이 8475만원까지 떨어졌다.

경기 화성시의 한 지식산업센터 2층(18.63평)은 최초 감정가격이 4억4200만원이었는데 다수 유찰 끝에 최저입찰가격이 7428만원으로 폭락했다. 이가격에 낙찰되더라도 감정가의 20% 수준에 그친다.

지식산업센터가 경매시장에서도 찬밥 신세로 전락한 것은 지나친 공급 때문이다. 지난해 기준 전국 지식산업센터 건물수는 1500여개로 집계된다. 특히 최근 5년 이내에 준공된 지식산업센터가 전체 면적의 49.9%를 차지하는 것으로 나타났다.

과잉공급으로 지식산업센터의 공실률도 크게 증가했다. 국토교통부에 따르면 최근 5년(2020년~2024년 3월)간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 37.2%에 달하는 것으로 나타났다. 최근 준공된 지식산업센터 3곳 중 1곳은 비어있는 셈이다.

수도권에 공급과잉된 일부 지식산업센터는 공실률이 50%를 넘긴 곳도 있다. 경기도 평택시 고덕면 지식산업센터단지는 공실률이 70~80%까지 치솟았다. 인근에 삼성 평택캠퍼스 증설을 기대하며 우후죽순 들어섰지만 입주자를 찾지 못했다. 현재 입주율은 50% 수준으로 알려졌다.

이처럼 지식산업센터가 몰락한 배경은 최근 일시적으로 공급량이 폭증했고 모두 특정 지역을 중심으로 공급된 것에 있다. 최근 5년간 준공된 지식산업센터가 전체 공급의 50%를 차지하는데 이곳의 평균 공실률이 40% 수준이다. 반면 10년 이상된 기존 핵심지역의 지식산업센터 공실률은 15% 이내로 나타났다. 신규공급이 몰릴수록 공실률이 급등한 것으로 분석된다.

실제 공실률을 키운 것은 최근 1~2년간 단기간에 동시 입주가 몰렸기 때문이다. 지식산업센터는 투자 목적이 많기 때문에 실제 분양이 입주로 연결되지 않는다. 임차인을 구하지 못한 지식산업센터가 경매시장에 몰리는 이유기도 하다.

지식산업센터 공급 시행사인 S산업 대표는 “물류센터와 마찬가지로 특정 지역에 과다하게 공급된 지식산업센터가 부동산시장 침체로 더이상 공급을 할 수 없는 상황”이라며 “현재 착공을 앞두고 멈춰있는 곳이 늘어나고 있어 향후 3~4년간 공급계획이 없다”고 전했다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com