서울시가 추진 중인 종묘 앞 세운4구역 재개발 사업의 개발이익이 용적률 상향에 약 5516억원 증가한 것으로 추정된다는 분석이 나왔다.

경제정의실천시민연합은 25일 임규호 서울시의회 의원실을 통해 제공받은 서울시 도시공간본부·SH서울주택도시개발공사의 관련자료를 분석한 결과를 공개하며 이같이 밝혔다.

자료에 따르면 세운지구 34개 구역 중 11개 구역은 이미 사업이 완료됐고, 7개 구역은 현재 추진 중인 것으로 나타났다. 준공이 완료된 구역 상당수는 공동주택, 생활숙박시설, 호텔 등 주거·숙박 중심 시설로 채워졌다.

용적률은 완료 구역의 경우 약 660~940%, 추진 중인 구역은 1000~1550%까지 상향됐다. 일부 구역에는 170~199m에 이르는 초고층 계획도 포함돼 있었다.

경실련은 “서울시가 당초 내세웠던 도심 재생의 명분과 달리, 세운지구가 초고밀 상업·업무 중심지로 구조적으로 전환되고 있음을 보여준다”며 “산업 생태계 보전은 후퇴하고, 주거 대체형 숙박시설과 초고밀 개발만 확대되면서 투기 수요 유입 가능성도 커지고 있다”고 지적했다.

이 중 세운4구역 도시환경정비사업은 용적률이 660%에서 1008%로 대폭 상향되면서 개발이익도 급증했다는 게 경실련 주장이다.

경실련이 서울시 제출자료를 바탕으로 용적률 상향 전후를 비교 분석한 결과, 세운4구역의 상향 전 총 수입액 추정치는 2조1338억7000만원, 상향 후는 3조3465억1000만원으로 1조2126억4000만원 증가했다.

반면 총지출은 상향 후 2조9803억원으로 상향 전 추정치 2조3192억3000만원보다 6610억7000만원 늘어나는 데 그쳤다.

그 결과 세운4구역 개발이익 추정치는 상향 전 1853억6000만원 적자에서 상향 후 3662억1000만원 흑자로 5515억7000만원 증가했다.

경실련은 “서울시가 주장하는 공공기여와 개발이익 환수 규모가 어떤 산식과 기준으로 산정되었는지, 실제 부담 주체가 누구인지, 그 환수가 시민 전체의 이익으로 실질적으로 연결되는지는 충분히 검증되지 않았다”며 “공공이 부여한 추가 개발권의 편익이 민간에 집중되지 않도록, 공공기여의 실효성과 적정성을 전면 재검증해야 한다”고 지적했다.

이어 “세운4구역의 토지 지분 구조를 보면 전체의 57.7%가 현금청산 대상”이라며 “기존 주민과 상인 다수가 개발 성과에 직접 참여하지 못한 채 현금 보상만 받고 지역을 떠나는 구조가 될 수 있음을 뜻한다”고 덧붙였다.

한편 서울시는 26일 설명자료를 내고 경실련 주장을 반박했다. 서울시는 경실련의 개발이익 증가액 추정에 대해 “토지등소유자가 이미 보유한 기존 재산 가치인 종전자산가액까지 순이익처럼 본 산정 오류”라며 “실제 개발 후 순이익은 약 112억원 규모이며, 서울시가 공공임대상가, 역사박물관, 상가군 매입 등으로 환수하는 공공기여는 약 2164억원에 달한다”고 했다.

또 “세운4구역의 건축물 높이계획(안)은 법적 ‘초고층’이 아니며, 높이 변경은 지상을 비워 대규모 숲을 만들기 위한 선택”이라면서 “세운지구 개발은 오랜기간 도심을 가로막던 낡은 상가를 철거하고, 개발로 생긴 이익으로 ‘도심 최대 녹지생태 숲’을 조성하는 것”이라고 강조했다.

이재걸 기자 claritas@naeil.com