전세가격이 매매가격에 미치는 영향이 3~9개월 시차를 두고 확대되는 양상을 보인다는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원 주택·부동산연구센터 박진백 부연구위원과 연구진은 14일 국토이슈리포트 ‘최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점’ 연구 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

연구진은 1986년 1월부터 지난해 12월까지 한국부동산원 매매가격지수, 전세가격지수와 국가데이터처 경기종합지수를 분석했다.

보고서에 따르면 매매가격과 전세가격은 시차를 두고 양방향으로 상호 영향을 미쳤다. 매매가격은 전세가격에 1개월에서 3개월 사이의 시차를 두고 전이 효과를 보이는 반면 전세가격은 3개월에서 9개월이라는 중장기 시차를 두고 매매가격에 영향을 미치는 것으로 확인됐다.

매매가격이 1%p 상승할 때 24개월 누적 전세가격 반응은 2010~2014년 7.28%p로 강하게 나타났다. 전세가격이 매매가격 상승을 자극하는 현상은 2000년 이후 양(+)으로 반전된 뒤 2010년대 들어 급격히 확대됐다. 전세가격이 1%p 상승할 때 24개월 뒤 매매가격은 정부가 전세자금대출을 대거 풀었던 2015~2019년 1.24%p로 정점을 찍었다.

이후 2020~2024년(1.05%p)과 2025~2026년(0.98%p)까지 1%p 내외의 높은 수준을 유지했다. 특히 2020년 이후에는 전세가격 상승 충격이 3~9개월의 시차를 두고 매매가에 반영되는 모습이 강하게 나타났다.

보고서는 2023년 이후 전세가 매매에 미치는 영향이 일부 약화됐지만 여전히 전세가 매매가격 상승 원인으로 강하게 작동하는 구조라고 분석했다. 연구진은 전세가 매매시장에 영향을 미치는 상황을 고려해 전세 유동성을 단계적으로 축소해야 한다고 지적했다.

전세자금대출 보증 축소를 통해 임차인의 과도한 차입 의존 구조를 축소하고, 전세시장으로의 유동성 유입 규모를 점진적으로 조정해야 한다는 것이다.

이를 위해 1주택자 대상 전세자금대출 DSR 시행을 무주택자 대상으로 확대하고, 임차인의 전세보증금을 임대인의 DSR에 반영해야 한다고 제언했다.

김선철 기자 sckim@naeil.com