새정부 출범 이후 서울 재건축·재개발 사업 전망에 관심이 쏠린다.

9일 내일신문 취재에 따르면 새정부의 부동산 정책은 아직까지 구체적 내용이 정해지지 않았다. 정부 출범이 서울 재건축 시장에 미칠 영향을 정확히 가늠하기는 어려운 상황이다. 하지만 전문가들은 이재명 대통령의 후보 시절 발언과 공약에서 대략적인 방향과 주택시장에 미칠 영향을 가늠해볼 수 있다고 분석한다.

가장 큰 변화는 주택정책 중심을 공급 활성화에 둔다는 것이다. 이 대통령은 후보 시절 민주당 정권이 전통적으로 채택했던 수요억제 중심의 주택정책을 따르지 않겠다고 말했다. 공급을 늘려 주택가격을 안정시키는데 방점을 찍겠다는 것이다.

전문가들은 수도권 주택공급의 양대축은 재건축과 신도시 개발이라고 말한다. 하지만 신도시 개발은 1·2기 신도시 재건축과 맞물려 있어 신규 추진이 쉽지 않은 상황이다. 공급을 늘리려면 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 외엔 방법이 없다는 얘기다.

일단 업계에선 재건축·재정비와 관련해선 새정부와 서울시가 시너지를 낼 가능성이 있다는 전망이 우세하다. 다만 분야는 갈릴 수 있다. 서울시가 민간 주도 정비사업을 주로 펼치고 있다면 새정부는 공공 개발을 강조한다.

재개발과 재건축을 구분해서 봐야 한다는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원은 “재개발은 나름 순항할 수 있지만 재건축은 수익성 확보를 위한 대책이 마련되지 않으면 속도가 나기 어려울 것”이라고 말했다. 박 위원은 “조합들은 재건축초과이익환수제의 폐지 혹은 유예를 원하지만 단번에 제도를 바꾸기는 쉽지 않을 것”이라며 “조합 이익과 이익 환수를 지지하는 여론 사이에서 사회적 합의를 도출하려는 노력이 필요하다”고 말했다.

이 때문에 서울시 정비사업이 단기간에 성과를 내기는 힘들 것이라는 전망이 나온다. 양지영 신한투자증권자산관리부 수석은 “새정부 입장도 공급활성화이기 때문에 용적률 상향 등 규제완화 조치가 예상된다”면서도 “용적률 상향은 공공기여 인상과 연결돼 있기 때문에 이를 두고 논란이 이어질 수 있고 초과이익환수도 단번에 완화 또는 폐지하기 어려울 것”이라고 전망했다.

서울 안에서도 격차가 생길 것이라는 전망이 나온다. 통상 강남권은 대단지가 많아 재건축으로 인한 공급 물량 확보가 용이하다. 하지만 지난 정부는 지나친 강남 위주 지원과 혜택으로 쏠림 현상을 유발했고 이는 강북 주민들 원성을 샀다. 이 때문에 새정부의 정비사업 지원이 강북 우선으로 이뤄질 수 있다는 관측이 나온다. 예상이 현실화될 경우 강남북 모두의 균형을 맞춰야 하는 서울시는 정부와 재건축 추진 단지 사이에서 힘겨운 조율에 나서야 할 수있다.

부동산 투자자들 사이에서 공식이 된 ‘강남권 똘똘한 한채’ 대응 정책이 선행돼야 한다는 지적도 확산되고 있다. 지방 2주택 보유에 대한 중과세 부담을 덜어주지 않고선 강남으로 몰려드는 주택 구매 속도를 늦출 수 없고 이는 전반적인 부동산 가격 상승과 함께 재건축에 들어가는 비용을 높여 결국 사업 속도가 지연되는 결과로 이어진다는 것이다.

진희선 연세대 도시공학과 교수는 “공급 절벽이 현실이 된 상황에서 물량이 회복될 수 있다는 신호를 시장에 주지 못하면 서울 부동산 가격은 지속적으로 상승할 수 있다”며 “토지거래허가구역으로 지정된 곳에서도 신고가 거래가 나오고 있는 이유”라고 말했다. 진 교수는 “현재의 재건축 시장 불황은 제도 자체보다 공사비 인상 등 위축된 시장 상황에 기인한 바가 크다”면서 “효과는 거두지 못한 채 향후 공공성 훼손 문제만 일으킬 수 있는 무분별한 제도개선보다는 분담금 완화 등 사업성을 높일 수 있는 실질적 대응책이 마련돼야 한다”고 말했다.

이제형 기자 brother@naeil.com