정부가 공공주택 50만호를 공급하면서 공급유형을 다양화하고, 획기적인 자금지원 방안을 마련했다. 내집 마련을 원하는 수요자 각자의 소득·자산여건·생애주기 등에 맞게 선택할 수 있도록 3가지 유형으로 공급한다.

또 초저금리 전용모기지를 제공한다. 담보인정비율( LTV) 80%까지, 최대 5억원을, 장기(40년)저리(1.9~3.0%) 모기지로 제공한다. DSR도 적용하지 않는다.

공공분양 주택 공급이 소득.자산이 부족한 청년층 등에 실질적인 도움이 될 수 있도록 초기 부담을 최대한 낮추겠다는 계산이다.

26일 국토부 발표에 따르면 공공분양주택 유형을 다양화해 주택선택권을 넓혔다. 나눔형 선택형 일반형으로 구분했다.

나눔형(25만호)은 처음부터 분양받되, 무주택 서민 등의 부담능력 등을 고려한 모델이다. 분양가를 시세 70% 이하로 책정하고 저리의 모기지를 통해 내집 마련 기회를 획기적으로 높였다.

의무 거주기간(5년) 뒤 공공에게 환매시 매각 시세차익 70%를 수분양자가 보장받는 형태다. 환매금액은 분양가격과 처분손익(감정가격-분양가격) 70% 합으로 계산한다.

나눔형 주택은 할인된 분양가의 최대 80%까지 장기 모기지로 지원한다. 이럴 경우 시세 5억원 주택 구입에 필요한 목돈은 7000만원 수준이 된다.

서울 도심의 경우 토지임대부 방식도 나눔형 공급에 포함해 추진한다. 이에 따라 5년(의무거주기간)~10년(전매제한기간) 기간 공공에 환매할 경우 시세차익 70%를 인정한다.

최대 5억원(LTV 최대 80%) 을 40년 만기, 1.9~3.0% 고정금리를 적용한다. 총부채원리금상환비율( DSR)은 적용하지 않는다.

선택형(10만호)은 선 거주 후 내집 마련 선택권을 부여하는 형태다. 민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용했다. 목돈이 부족하고 구입 의사가 불확실한 청년층 등이 저렴한 임대료로 우선 거주하고, 분양 여부는 6년 후에 선택하는 모델이다.

분양시 ‘입주시 추정 분양가+분양 시 감정가’의 평균가격으로 분양받을 수 있다. 예를 들면 입주시 추정 분양가가 4억원이고 6년후 분양시 감정가가 8억원이 된 경우, 최종 분양가는 6억원이 된다.

또 6년 시점에 분양을 선택하지 않으면 4년 더 임대방식으로 거주할 수 있다. 거주기간은 청약통장 납입기간으로 인정해 수요자 주거 안정과 선택권을 강화토록 했다.

일반형(15만호)은 분양가상한제를 적용, 시세 80% 수준에 분양한다. 특히 추첨제(20%)를 적용, 청년층 당첨기회를 확대한다. 4050세대 등 기존 주택구입 대기수요를 고려해 일반공급 물량도 확대할 계획이다.

수요자 조건에 맞춰 선택폭을 넓힌 뒤 획기적인 전용 모기지를 지원한다. 시세 대비 저렴한 분양가와 획기적 전용 모기지를 지원해 초기 부담을 최대한 낮출 계획이다.

나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기로 저리 고정금리(1.9~3.0%) 대출을 지원한다. 나눔형 전용 모기지 이용 시, 시중은행 대출을 받아 기존 주택 구입할 때보다 초기 목돈부담과 이자 부담을 많이 절감할 수 있다. 시세 6억원 주택구입을 가정할 때 초기부담이 최대 1억원, 총 이자부담 최대 3억7000만원 감소한다.

선택형은 입주시점에는 보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세대출을 지원한다. 6년 후 분양 선택시점에는 나눔형과 동일하게 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정 저리 모기지를 지원할 계획이다.

임차기간 중 전세대출 이자부담이 줄고, 6년 후 분양 시에는 나눔형과 유사한 수준으로 이자부담이 감소한다. 입주 시 전세보증금 시세 3억원 주택을 가정할 때 이자부담이 최대 5000만원 감소할 것으로 예상된다.

일반형에 대해서는 기존 기금대출(디딤돌)을 지원한다. 다만 청년층 등에게는 대출한도와 금리를 우대 적용한다. 대출한도는 신혼부부의 경우 2억7000만 → 4억원으로, 생애최초주택구입자는 1억5000만→ 2억원으로 늘려준다. 금리는 공공임대 거주 청년이 일반형으로 주거를 이동할 경우 0.2%p를 우대한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “영끌빚투를 했던 MZ세대 주택수요가 분양시장으로 분산돼 기존주택 시장의 안정효과가 예상되고, 분양대기 수요가 늘어 아파트값 하락도 심화될 것”이라고 전망했다.

다만 투기과열지구에서 추첨제 물량이 중소형에서도 등장하면서 청약 눈치싸움이 크게 늘어날 것으로 예상된다.

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