서울시가 ‘서울창조타운’ 조성 사업을 본격 시작한다. 낙후됐던 서북권 발전을 견인할 사업이란 기대가 나오는 반면 부지 매각 방식을 둘러싼 논란, 개발경기 악화 등 때문에 사업 추진이 난항을 겪을 것이란 우려가 나온다.

서울시는 20일 은평구 불광역 인근 구 국립보건원 부지 매각을 위한 공고를 시작하고 본격적인 매각 절차에 돌입한다고 밝혔다. 매각 대상지는 전체 부지 6만1221㎡ 가운데 4만8000㎡이며 매각 예정가격은 4545억원이다.

오는 4월 중 매매계약을 체결하고 2027년 착공을 목표로 하고 있다.

대상지는 지하철 3·6호선 불광역과 연결돼 있는 연신내·불광지역 대규모 유휴부지다. 2003년 서울시가 정부로부터 매입했다.

시가 내세우는 부지의 강점은 교통 인프라다. 서북권 교통의 중심지인데다 GTX-A 개통으로 서울 도심까지 약 5분이면 이동할 수 있다. 인천국제공항고속도로를 통해 인천공항까지 1시간 이내 접근도 가능하다. 북한산을 인접한 쾌적한 입지 환경, 상암DMC와 연계한 발전 가능성도 기대된다.

시는 이 부지를 디지털미디어, 영상 등 창조산업 특화 거점으로 조성하기 위해 ‘균형발전형 사전협상’ 제1호 대상지로 선정했다. 균형발전형 사전협상제는 일자리 창출시설 비중에 따라 공공기여를 최대 50%까지 완화하고 상한용적률 인센티브를 추가로 제공하는 새로운 개발방식이다. 도시 미관을 바꾸는 혁신적 건축 아이디어가 더해질 경우 상한용적률을 최대 1.2배까지 적용받을 수 있다.

오는 27일에는 관심있는 사업자들을 대상으로 설명회를 개최한다. 창조타운의 비전, 사업 취지, 목적 등에 부합한 개발계획 수립과 시의 지원 사항 등을 안내하는 자리다.

◆주민 목소리 반영한 개발계획이 관건 = 입지 조건 등을 이유로 사업 성공을 낙관하는 시와 달리 우려의 목소리가 나온다. 부지 매각 방식을 둘러싼 논란이 첫번째 장애물이다. 일부 은평구 주민과 정치권에선 시가 추진하는 민간매각을 반대하고 있다. 수익성 극대화가 우선인 민간이 땅을 사들여 개발에 나설 경우 당초 계획한 공공성 위주 개발계획이 무산될 것이란 우려 때문이다.

특혜 논란도 나온다. 시는 민간의 사업성 확보를 위해 해당부지를 종상향 이전인 현 용도지역(2종일반주거지역)으로 매각하려 한다. 하지만 개발자가 어떤 계획을 제출하느냐에 따라 해당 부지는 일반상업지역까지 종상향이 가능하도록 제도가 설계돼 있다. 종상향이 최대한 이뤄질 경우 현재 감정가(4545억원)보다 부지 가치가 훌쩍 오를 수 있기 때문이다.

시는 악화된 개발경기를 감안해야 한다는 입장이다. 개발 과정에서 부지 가격 상승은 불가피하지만 이를 근거로 땅값을 계산해서는 사업자가 나서기 힘들다는 것이다. 시 관계자는 “땅을 샀다고 마음대로 개발할 수 있는 것이 아니라 개발계획을 우선 제안할 수 있게 되고 그에 따라 협상을 하게 되므로 무분별한 개발이 이뤄질 수 없는 구조”라고 설명했다.

부동산 개발업계 관계자는 “결국 개발계획이 어떻게 세워지느냐에 사업 성사 여부가 좌우될 것”이라며 “공공개발은 명분은 좋지만 실효성과 완성 후 활용성이 떨어지는 경우도 많다”고 말했다. 또다른 관계자는 “민간매각, 공공개발 여부가 아니라 얼마나 주민 요구를 반영하고 지역발전에 기여할 수 있는 사업계획이 만들어지느냐가 사업 추진의 주요 동력이 될 것”이라고 말했다.

이제형 기자 brother@naeil.com