올해 서울 아파트 매매가격이 하락세로 출발했다. 주간 서울 아파트 가격이 하락한 것은 2025년 11월 셋째주(-0.01%) 이후 7주 만에 처음이다.

14일 부동산R114에 따르면 1월 첫째주 서울과 수도권 아파트 매매가격이 모두 0.07% 떨어졌다. 이는 0.21% 상승했던 전주대비 대조적인 결과다.

전국 17개 시·도 중 상승한 곳은 7곳, 하락한 곳은 9곳으로 하락 우세다. 가장 많이 떨어진 곳은 전북으로 -0.17%를 기록했다.

지난해 11월과 12월을 보면 서울 아파트 매매가격이 각각 0.79%씩 오른 것과 비교하면 올해들어 하락세가 두드러졌다. 부동산R114는 “연말연초의 계절적 영향으로 일시 하락 전환한 분위기”라고 전했다. 정부의 부동산 대책이 실효를 거뒀다기 보다는 단기 급등에 따른 피로감과 계절적 요인 등으로 인한 단기조정 성격이 강하다는 뜻이다.

전세가격은 47주 연속 상승세를 보이면서 향후 매매가격 상승을 부추길 것으로 예상된다. 17개 시·도 중 상승 14곳, 보합 1곳, 하락 2곳으로 상승 지역이 더 많았다. 1월 첫째 주 전국 아파트 전세가격은 0.13% 올라 전주(0.01%) 대비 상승폭이 커졌다. 서울이 0.16%, 수도권은 0.14% 올랐다. 전세가격 상승률은 5대광역시가 0.08%, 기타지방 0.03% 등으로 수도권에서 벗어날수록 변동률이 낮게 나타났다.

가격은 하락세지만 거래량은 늘었다. 직방이 서울시 토지거래허가내역을 분석한 결과 2025년 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간 허가건수는 5252건, 그다음 40일간(2025년 11월 29일~2026년 1월 7일)은 5937건으로 13% 증가한 것으로 나타났다. 기존 토지거래허가구역으로 지정된 강남3구 등은 허가건수가 줄었지만 신규 지정된 곳은 늘어나는 현상을 보였다.

기존 토지거래허가구역으로 지정된 △송파구(827→439건) △강남구(484→233건) △서초구(362→164건) △용산구(199→90건)는 접수건수가 줄었다. 반면 신규 지정된 △노원구(284→615건) △성북구(259→392건) △은평구(203→313건) △구로구(176→312건) △영등포구(131→311건) 등은 허가건수 증가세가 두드러졌다.

토지거래허가구역 내 거래는 허가 이후 실제 계약까지 일정 시차가 발생하는 만큼 이번 분석은 실거래량 대신 허가 건수 기준으로 시장 흐름을 분석했다.

직방 관계자는 “신규로 토지거래허가구역에 포함된 지역은 규제 도입 초기 일시적인 관망 이후 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 모습이 관찰된다”며 “허가 절차와 제도에 대한 이해를 높이며 점차 적응해 가는 과정에서 실거주 요건을 충족할 수 있다는 판단 아래 거래에 나서는 수요도 감지된다”고 밝혔다.

한편 거래 증가에 따른 서울 아파트 매매 시가총액은 역대 최대치를 기록했다. 부동산R114의 인공지능 시세조사에 따르면 2025년 12월말 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 약 1832조원으로 집계됐다. 아파트 매매 시가총액은 서울 재고 아파트 중 임대를 제외하고 매매 가능한 약 170만가구의 평균 시세를 합산한 수치다. 유형별로는 일반 아파트 시가총액이 1468조원, 재건축 아파트가 363조원이다. 자치구별로는 강남구가 331조원으로 가장 많았고 송파구(236조원) 서초구(222조원) 양천구(97조원) 강동구(86조원) 성동구(82조원) 순이다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com